Airbnb-Gewinne abschöpfen
Anfrage der Ratsfraktion Die Linke Düsseldorf zur Sitzung des AWM am 05.05.2025 (AWM/017/2025):
In den Bezirksvertretungen wird regelmäßig die Zweckentfremdung von Wohnraum durch Leerstand oder gewerbliche Ferienvermietung thematisiert. In manchen Fällen bestehen diese Zweckentfremdungen über Jahre hinweg. Es liegt nahe, dass viele Eigentümer:innen lieber eine Ausgleichszahlung leisten, statt Wohnraum dem regulären Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen.
Damit stellt sich die Frage, welche weiteren Spielräume das Wohnungsamt bei der Gestaltung der Höhe von Ausgleichszahlungen für die Zweckentfremdung von Wohnraum hat – und ob diese genutzt werden.
Grundsätzlich kann die Stadt einmalige oder laufende Ausgleichszahlungen verlangen. Dabei dient die einmalige Ausgleichszahlung lediglich als Ersatz (“in begründeten Ausnahmefällen”) für die Schaffung von Ersatzwohnraum. Die Entrichtung der einmaligen Ausgleichszahlung berechtigt zur dauerhaften Zweckentfremdung von Wohnraum. Nach der einmaligen Zahlung gibt es keinen Anreiz mehr, den bestehenden Leerstand zu beenden. Deshalb betrachtet Die Linke eine fortlaufende Zahlung als die weitaus bessere Ersatzleistung für die Schaffung von Ersatzwohnraum.
Einmalige und fortlaufende Ausgleichszahlungen sind einander als Möglichkeiten in § 14 Wohnraumstärkungsgesetz NRW gleichgestellt. Als einzige Voraussetzung beider Ersatzzahlungen wird jeweils die Unmöglichkeit der Schaffung von Ersatzwohnraum genannt. Umso weniger nachvollziehbar scheint uns, dass es laut Bericht der Verwaltung über die Umsetzung der Wohnraumschutzsatzung (AWM/022/2024) vom Juni 2024 keine laufenden Ausgleichszahlungen im Jahr 2023 gab.
Die Höhe der einmaligen Ausgleichszahlung richtet sich gemäß § 9 (3) der Düsseldorfer Wohnraumschutzsatzung nach der Grundpauschale des Förderbetrages pro Quadratmeter an Neubaukosten im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Die Höhe einer laufenden Ausgleichszahlung dagegen richtet sich gem. § 9 (4) der Düsseldorfer Wohnraumschutzsatzung nach der Bewilligungsmiete der Fördergruppe A im öffentlich geförderten Wohnungsbau zum Zeitpunkt der Antragstellung pro Quadratmeter Wohnfläche/Monat.
Diese Berechnungsweise der laufenden Ausgleichszahlung halten wir für unhaltbar. Sie orientiert sich offenbar an der Miete einer Sozialwohnung, obwohl durch die Ausgleichszahlung keine zusätzliche Sozialwohnung entsteht. Da die Preise von Ferienwohnungen in Düsseldorf ohne Weiteres das mehrfache einer Durchschnittsmiete betragen können, wird diese Berechnungsweise auch nicht dem Ziel einer Gewinnabschöpfung gerecht.
Der Leitfaden des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes NRW zum Wohnraumstärkungsgesetz weist klar darauf hin, welche Berechnungsweise für laufende Ausgleichszahlungen stattdessen sinnvoll ist:
„Die Höhe dieser Ausgleichszahlung kann sich danach richten, dass die Differenz zwischen ortsüblicher Vergleichsmiete und Gewerbemiete abgeschöpft wird. Anhaltspunkt ist dabei auch die Kostenentwicklung im öffentlich geförderten Wohnungsbau […]“1
Ziel der laufenden Ausgleichszahlung ist demnach die Abschöpfung tatsächlicher Gewinne aus der kommerziellen Ferienvermietung im Vergleich zur regulären Vermietung. Dieser Ansatz entspricht aus Sicht der Linken dem Ziel der Wohnraumschutzsatzung, Zweckentfremdung zu bekämpfen. Die laufende Ausgleichzahlung zur Gewinnabschöpfung soll Anreiz bieten, die Zweckentfremdung schnellstmöglich zu beenden.
Um eine Gewinnabschöpfung und damit eine wirksame Bekämpfung der Zweckentfremdung zu erreichen, hält Die Linke Änderungen bei der Anwendung der Ausgleichszahlung für nötig.
DIE LINKE Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:
1. Welche rechtlichen Beschränkungen bestehen aus Sicht der Verwaltung bei der Wahl zwischen laufenden Ausgleichzahlungen und einmaligen Zahlungen als Ersatz für die Schaffung von Ersatzwohnraum für Zweckentfremdungen?
2. Welche Änderungen an der Düsseldorfer Wohnraumschutzsatzung wären nötig, um die laufende Ausgleichszahlung als bevorzugte Form des Ausgleichs in Fällen festzuschreiben, in denen die Schaffung von Ersatzwohnraum ausscheidet?
3. Welche Änderungen an der Düsseldorfer Wohnraumschutzsatzung wären nötig, um durch Ausgleichszahlungen eine möglichst vollständige Gewinnabschöpfung bei der kommerziellen Ferienvermietung zu ermöglichen, wie es der Leitfaden des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes NRW vorsieht?
Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla Ben Klar Mbulelo Dlangamandla
Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:
Antwort zu Frage 1:
In den Fällen des überwiegenden Interesses der Antragstellenden wird der entfallene Wohnraum bei Erteilung einer Genehmigung zur Zweckentfremdung gemäß § 8 Abs.2 der Wohnraumschutzsatzung durch die Stellung von Ersatzwohnraum ausgeglichen.
Nach ständiger Rechtsprechung ist der Ersatzwohnraum, sofern er die ebenfalls durch Rechtsprechung definierten Voraussetzungen erfüllt, als Kompensationsangebot zu akzeptieren.
Nur in den Fällen, in denen kein beachtliches Ersatzwohnraumangebot zur Verfügung steht, kann ausnahmsweise eine Genehmigung unter der Auflage einer einmaligen oder laufenden Ausgleichszahlung erteilt werden.
Eine einmalige Ausgleichszahlung kann in den Fällen des dauerhaften Verlusts des zweckentfremdeten Wohnraums angewendet werden. Dies ist zum Beispiel in Fällen der Zweckentfremdung durch Abriss der Fall, in denen kein oder unzureichender Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt werden kann.
Eine laufende Ausgleichszahlung kann gemäß § 9 Abs. 4 der Wohnraumschutzsatzung bei vorübergehender Zweckentfremdung, zum Beispiel bei temporärer Umnutzung oder Leerstand von Wohnraum, festgesetzt werden.
Antwort zu Frage 2:
Die der Festsetzung von laufenden oder einmaligen Ausgleichszahlungen zugrundeliegende Unterscheidung zwischen temporärer und dauerhafter Zweckentfremdung erscheint im Hinblick auf die Dauer des Verlusts des Wohnraums und die dafür geforderte Kompensation angemessen.
Eine Festsetzung von laufenden Ausgleichzahlungen bei Erteilung unbefristeter Genehmigungen zur Zweckentfremdung würde je nach Dauer zu einer den betreffenden Wohnraum entsprechenden (Rest-)Wert übersteigen und somit der Maßgabe des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung (MHKBD) zur Beachtung, dass Ausgleichszahlungen keinen fiskalischen Zweck haben, widersprechen.
Antwort zu Frage 3:
Bei dem in der Begründung zu dieser Anfrage zitierten Inhalt des Leitfadens des MHKBD zur Berechnungsweise einer laufenden Ausgleichszahlung handelt es sich um eine Empfehlung.
Da der Landesgesetzgeber im Wohnraumstärkungsgesetz NRW hierzu keine abschließende Regelung getroffen hat, verbleibt die Auswahl der Berechnungsmethode bei der zuständigen Behörde.
In der kommunalpolitischen und verwaltungsinternen Diskussion im Jahr 2020 über die Inhalte zum geänderten Erlass der seit 2019 bestehenden Wohnraumschutzsatzung bestand Einigkeit darüber, dass die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum zwingend eine Kompensationspflicht durch eine sog. „Eingriffs-Ausgleichs-Regelung“ beinhalten soll.
Die Berechnungsart kann durch Änderung der Wohnraumschutzsatzung erfolgen.