Handlungskonzept Zukunft Wohnen

Ratsfraktion
Stadtrat

Anfrage der Fraktion DIE LINKE.Düsseldorf zur Sitzung des Rates am 11. Februar 2016:  Der Wohnungsmarkt in Düsseldorf ist seit Jahren angespannt. Das Wohnungsangebot kann seit langem die hohe Nachfrage besonders im unteren Preissegment nicht befriedigen. Alleine seit dem Jahr 2009 ist zudem die Preisbindung für rund 7.000 Sozialwohnungen in Düsseldorf ausgelaufen, in den kommenden fünf Jahren werden weitere 3.000 Wohnungen aus der Preisbindung fallen.

Um die Probleme des Düsseldorfer Wohnungsmarktes zu beheben, wurde im Jahr 2013 das sogenannte „Handlungskonzept Zukunft Wohnen“ im Düsseldorfer Stadtrat verabschiedet. Unter anderem beinhaltet es zwei Punkte: In Zukunft sollen bei Neubauprojekten ab einer  bestimmten Größe 20 % der Wohnungen im sozialen Wohnungsbau und 20 % im sogenannten preisgedämpften Wohnungsbau entstehen. 

Weiter wird im Konzept ausgeführt:

„Ist etwa das soziale Umfeld nicht geeignet für die Umsetzung von neuen Wohneinheiten im geförderten Mietwohnungsbau, kann die Quotierung zu Gunsten eines höheren Anteils an preisgedämpftem Wohnungsbau variiert werden. Eine Reduktion des preisgedämpften Anteils unter 20 % ist nicht möglich. …

Ist auf dem Grundstück kein geförderter Wohnungsbau möglich, ist zunächst die Realisierung

im näheren Umfeld zu prüfen. Wenn auch dies nicht umsetzbar ist, kann den Anforderungen an die Quotierung für den geförderten Wohnungsbau auf einem Alternativstandort innerhalb des Stadtgebietes oder durch den Ankauf von Belegungsbindungen im Bestand nachgekommen werden.“ 

Obwohl DIE LINKE das Handlungskonzept für völlig unzureichend hält, interessiert es uns, wie das Konzept bisher umgesetzt wurde und ob zumindest die von der Ratsmehrheit verabschiedeten Regeln eingehalten werden. 

Insofern fragt DIE LINKE Ratsfraktion an: 

  1. Wie viele Wohnungen, auf die das Konzept angewendet wird, wurden bereits fertig gestellt, wie viele befinden sich in der Planung, wie viele in der Realisierung und wann ist mit einer Fertigstellung zu rechnen?
  1. Bei wie vielen dieser Wohnungen handelt es sich um geförderten Wohnungsbau, bei wie vielen um preisgedämpften Wohnungsbau bis zu 8,50 Euro/m² und bei wie vielen um preisgedämpften Wohnungsbau bis zu 10 Euro/m²?
  1. Bei wie vielen Projekten wurden die vorgesehenen Quoten unterschritten und wie wurden sie entsprechend dem Wohnungsmarktkonzept kompensiert:

-          Wie oft wurde die preisgedämpfte Quote erhöht, wenn geförderter Wohnungsbau
           nicht möglich war?

-          Wie oft wurde den Anforderungen an die Quotierung auf Alternativstandorten
           nachgekommen?

-          Wie oft wurde den Anforderungen an die Quotierung durch den Ankauf von
           Belegungsbindungen nachgekommen?

-          Falls keine Kompensation stattgefunden hat, warum nicht?  

Freundliche Grüße   

Angelika Kraft-Dlangamandla                                   Lutz Pfundner


Antwort der Verwaltung am 11.02.2016 (Beigeordneter Dr. Keller)

Frage 1 und Frage 2 werden gemeinsam beantwortet:

Laufende Bebauungsplanverfahren mit Beginn nach dem Ratsbeschluss des HKW
Eine verbindliche Anwendung der Quotierungsregelung ist bei Bebauungsplanverfahren (mit städtebaulichem Vertrag) mit Beginn nach dem Ratsbeschluss des HKW (06.06.2013) gegeben. Hier wird nach bisherigem Sachstand (Januar 2016) in 12 Verfahren Baurecht für insgesamt rund 2.240 Wohneinheiten geschaffen, davon rund 350 (16%) im öffentlich geförderten und 465 (21%) im preisgedämpften Segment. (Erläuterung zu den Abweichungen von der Standardquote siehe Beantwortung der Frage 3). Die preisgedämpfte Nettokaltmiete wird bei diesen Verfahren mit dem Wert von 8,50 €/qm angesetzt. Die Bebauungsplanverfahren erhalten frühestens in diesem Jahr Rechtskraft. Im Anschluss muss die Baugenehmigungs- und Bauphase erfolgen, so dass mit einer Realisierung frühestens ab dem kommenden Jahr zu rechnen ist.

Rechtskräftige Bebauungsplanverfahren mit Beginn nach dem Ratsbeschluss des HKW
Der Bebauungsplan zur Umnutzung des ehemaligen Thyssen Trade Centers (Living Circle) hat bereits Rechtskraft erhalten. Hier werden 20% der Wohneinheiten preisgedämpft mit einer Nettokaltmiete von 8,50 €/qm realisiert. Die Umbaumaßnahmen sind mittlerweile weit fortgeschritten. Nach Aussage des Investors ist die Fertigstellung der Wohnungen für Mitte dieses Jahres geplant.

Laufende Bebauungsplanverfahren mit Beginn des Ratsbeschlus des HKW
Bei Bebauungsplanverfahren, die bereits vor dem Ratsbeschluss des HKW begonnen hatten, kann keine verbindliche Anwendung der Quotierungsregelung gefordert werden. Derzeit besteht hier ein Potenzial von 5.270 Wohneinheiten. Durch Nachverhandlungen konnten bislang dennoch Anteile von insgesamt 16% öffentlich gefördertem und 12% des preisgedämpften Wohnungsbaus erreicht werden.
Mit einer Realisierung der Wohnungen ist frühestens in ein bis zwei Jahren zu rechnen.

Rechtskräftige Bebauungsplanverfahren mit Beginn vor dem Ratsbeschluss des HKW
Sechs Bebauungspläne mit Beginn vor dem 06.06.2013 sind mittlerweile rechtskräftig. Von insgesamt ca. 2.630 Wohneinheiten konnten hier Anteile an öffentlich geförderten und preisgedämpften Wohnungen nachverhandelt werden, die auch in den jeweiligen städtebaulichen Verträgen festgeschrieben sind (9% öffentlich geförderter und 15% preisgedämpfter Wohnungsbau). Dabei ist bei fünf Verfahren auch die nachverhandelte Höhe der preisgedämpften Nettokaltmiete im städtebaulichen Vertrag festgeschrieben. Sie beträgt bei drei Vorhaben 8,50 €/qm, bei den anderen beiden Vorhaben 9,50 und 10,00 €/qm.

Vorplanungen
Zudem bestehen 23 geplante Wohnungsbauvorhaben mit insgesamt ca. 4.730 Wohneinheiten, die voraussichtlich über Bebauungspläne realisiert werden. Hier ist prinzipiell von einer Qoutierung von 20% öffentlich gefördertem und 20% preisgedämpftem Wohnungsbau mit einer Nettokaltmiete von 8,50 €/qm auszugehen. Zur zeitlichen Dauer der geplanten Bebauungsplanverfahren und der anschließenden Genehmigung und Umsetzung der Vorhaben können noch keine Aussagen gemacht werden.

Verkauf städtischer Grundstücke
Beim Verkauf von städtischen Grundstücken konnten bei sieben Vorhaben mit insgesamt rund 590 Wohneinheiten 30% im preisgedämpften und 39% im öffentlich geförderten Segment gesichert werden. Dabei handelt es sich um Projekte, die in Gebieten mit bereits rechtskräftigen Bebauungsplänen, in B-Plan-Gebieten, deren Verfahren bereits vor dem 06.06.2013 begonnen haben oder in Bereichen, wo § 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich) greift, liegen. Ein großer Teil der Projekte befindet sich bereits in Realisierung bzw. steht kurz vor der Umsetzung, da die Kaufbeträge bereits beurkundet sind.

Weitere Potenziale im öffentlich geförderten Wohnungsbau
Bei Vorhaben auf privaten Grundstücken, bei denen Baurecht nach § 34 BauGB oder aufgrund eines rechtskräftigen Bebauungsplanes besteht, kann die Quotierungsregelung keine verbindliche Anwendung finden. Dennoch sind hier über die vergangenen drei Jahre zusätzlich für rund 300 Wohneinheiten im öffentlich geförderten Segment Förderanträge bewilligt worden.

zu Frage 3: Bei Bebauungsplanverfahren mit Beginn vor dem Ratsbeschluss des HKW sind keine verbindliche Anwendung der Quotierungsregelung und somit auch kein Abweichen der Quotierung gegeben.

Bei den Bebauungsplanverfahren mit Beginn nach dem Ratsbeschluss des HKW wird voraussichtlich bei zwei Vorhaben von der Quotierungsregelung abgewichen:
An der Mercedesstraße (Bebauungsplan 02-007) ist ein Wohnhochhaus geplant. Gemäß den Wohnraumförderungsbestimmungen des Landes NRW ist öffentlich geförderter Wohnungsbau in Hochhäusern nicht möglich, so dass der Anteil an öffentlich geförderten Wohnungen hier nicht umgesetzt werden kann. Für Hochhäuser gelten zudem strengere bauordnungsrechtliche Vorgaben, die zu höheren Baukosten führen. Deshalb wurde der Anteil an preisgedämpften Wohneinheiten nicht erhöht. Es wird eine Quotierung von 20% preisgedämpften Wohneinheiten angestrebt.

Der Bebauungsplan 06-006 Westfalenstraße 46 - 48 (Living Westfalia") liegt in einem Gebiet mit relativ hohem Bestand an öffentlich gefördertem Wohnungsbau. Der Investor strebt an 25% der Wohneinheiten als preisgedämpften Wohnungsbau zu realisieren. In der Sitzung des APS am 20.01.2016 wurde mit dem Beschluss der Öffentlichkeitsbeteiligung diese Abweichung dokumentiert.

Im Bebauungsplanverfahren Living Circle (Thyssen Trade Center) wurde aufgrund ungüstiger Förderkonditionen für Umbauten bestehender Gebäude der Anteil an öffentlich gefördertem Wohnungsbau nicht umgesetzt.

Sämtliche Abweichungen werden in den entsprechenden Fachausschüssen im Rahmen des Beschlusses zur öffentlichen Auslegung festgehalten.