Investitionen in den kommunalen Wohnungsbau

Anfrage der Ratsfraktion DIE LINKE. Düsseldorf zur Sitzung des Rates am 10.04.2025 (RAT/114/2025):

Die Mehrheit des Stadtrates strebt die Errichtung eines neuen Operngebäudes an. Die nötigen Grundstücke wurden bereits über einen Kredit erworben. In Summe kann man auf Basis der ersten – und einzigen – Verwaltungskalkulation der Baukosten (vgl. KUA/141/2021) von wenigstens 785 Millionen Euro sprechen. Hinzu kommen aller Voraussicht nach Finanzierungskosten in gleicher Höhe.

Diese Investition wird laut einer von der Linken Ratsfraktion beauftragten Umfrage (Civey, 29.04.2024) von 68,2 Prozent der Menschen im Regierungsbezirk Düsseldorf abgelehnt.

Deshalb möchte Die Linke Ratsfraktion andere kommunale Investitionen anregen. Der dringendste Investitionsbedarf besteht laut Einschätzung, nicht nur der Linken, im Bereich des bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnungsbaus.

Das Bündnis für bezahlbaren Wohnraum sieht einen nicht erfüllten Bedarf an mehreren Zehntausend Wohnungen im unteren Preissegment. Weiterhin fallen jedes Jahr weit mehr Wohnungen aus der Mietpreisbindung als neu errichtet werden. 2023 gingen so netto 401 bezahlbare Sozialwohnungen verloren.

Für die Errichtung von Eigentumswohnungen und von Mietwohnungen im Preissegment von 12 Euro Startmiete pro Quadratmeter stellt die Stadt Düsseldorf 140 Millionen Euro an Fördermitteln bis zum Jahr 2027 zur Verfügung. Um die Errichtung von Mietwohnungen im unteren Preissegment zu stärken, wurde zwar ein “Baulandmodell” entwickelt, aber bislang gibt es hier keine städtischen Fördermittel.

Die Linke betrachtet den kommunalen Wohnungsbau als die nachhaltigste Investition in Wohnraum. Fördermittel für sozialen Wohnungsbau schaffen bezahlbaren Wohnraum nur für die begrenzte Zeit der Mietpreisbindung.

Gemeinwohlorientiere Wohnungsunternehmen können Wohnungsbestände weiterverkaufen oder selbst den Besitzer wechseln. Städtische Wohnungen bleiben nicht nur dauerhaft im Besitze der Allgemeinheit; ihr Handeln ist auch einer demokratischen Kontrolle unterworfen.

DIE LINKE Ratsfraktion fragt an:

1. Wie viele förderfähige Wohneinheiten könnten – theoretisch – im kommunalen Wohnungsbau durch ein Investitionsvolumen von 785 Millionen Euro finanziert werden, wenn ausreichend Baukapazitäten und Bauland zur Verfügung stünden und Baurecht bestünde? (Bei der Beantwortung bitte die größtmögliche Nutzung von Landesfördermittel für den sozialen Wohnungsbau berücksichtigen.)

2. Für wie viele dieser Wohnungen könnten die Bauvoraussetzungen auf städtischen Grundstücken bzw. Grundstücken im Eigentum der städtischen Beteiligungsgesellschaften Städtische Wohnungsbaugesellschaft (SWD), Industrieterrains Düsseldorf-Reisholz (IDR) und Immobilien Projektmanagement Düsseldorf (IPM) kurzfristig/mittelfristig/langfristig geschaffen werden?

3. Welche Finanzierungskosten entstünden, wenn die Stadt die Kosten von 785 Millionen Euro über einen Kredit mit einer Laufzeit von 40 Jahren finanziert?

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla                   Anja Vorspel

Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:

Antwort zu Frage 1:
Bei der aufgeworfenen Frage handelt es sich um eine Gleichung mit einer Vielzahl von Unbekannten, u.a. Bodenpreis, Standards und Förderung. Es kann im Sinne der Frage keine Gesamtrechnung aufgeführt werden, die Beantwortung beschränkt sich auf etwaige Bausteine. Die Gesamtsumme kann hier nicht geprüft werden und dienst somit lediglich als fiktive Annahme einer nachgefragten Rechengröße.

Die Bodenpreise für Wohnbauland in Düsseldorf reichen von circa 640 bis 4.200 Euro/qm (typische Bodenrichtwerte für Mehrfamilienhäuser).

Pauschalannahme:
Für 785 Mio. Euro lassen sich pauschal gesehen 2000 – 2400 Wohnungen bauen (Annahme und Berechnungsgrundlage: Basis sind Kaufpreise für Neubaueigentumswohnungen im Erstverkauf mit einer Wohnfläche von 60 bis 120 qm. Als Rechengröße dient ein Durchschnittswert von 70 qm Wohnfläche und ein Kaufpreis von 4.600 Euro/qm Wohnfläche).

Förderungskorridor:
Der Bau einer Mietwohnung kann in Düsseldorf mit einem Grunddarlehen in Höhe von bis zu 3.490 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche gefördert werden. Darüber hinaus können diverse Zusatzdarlehen, wie beispielsweise Zusatzdarlehen für standortbedingte Mehrkosten oder für Bauen mit Holz, gewährt werden.

Bei dem genannten Grunddarlehen handelt es sich um den Höchstbetrag, der im Rahmen der Förderung für die Einkommensgruppe A gewährt werden kann. Gemäß Förderrichtlinie ist je nach Größe des Bauvorhabens jedoch ein Anteil an Wohnungen für die Einkommensgruppe B vorzuhalten, die mit einem maximalen Grunddarlehen in Höhe von 2.350 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche gefördert werden können. Die genannten Zusatzdarlehen können nur bei Vorliegen entsprechender Voraussetzungen und in Abhängigkeit zu den jeweiligen Kosten gewährt werden.

Die Fördermöglichkeiten für Mietwohnungsbauvorhaben sind aufgrund ihrer Individualität vielfältig. Vor diesem Hintergrund und unter Berücksichtigung der genannten Voraussetzungen kann pauschal keine größtmögliche Fördersumme zur Beantwortung der Anfrage herangezogen werden.

Antwort zu Frage 2:
Zu den Zahlen rund um die städtischen Flächen sowie der städtischen Töchter verweisen wir auf die kontinuierliche Gremienbeteiligung zur Umsetzung der Wohnungsbauoffensive. Dabei werden auch Flächen, u.a. aus dem Potentialflächenkataster, ermittelt und hinsichtlich einer Entwicklung überprüft.

Wichtig ist dabei, dass neben den Wohnbedarfen insbesondere auf städtischen Flächen auch weitere Aspekte des Gemeinwohls (z.B. Kita, Schule, Freiräume, Sportflächen) abzubilden sind.

Antwort zur Frage 3:
Bei einer Finanzierung des Betrages über 785 Mio. Euro (Annahme aus der Frage) für die Kosten des kommunalen Wohnungsbaus über 40 Jahre wäre, bei angenommener gleichbleibender Tilgung, die jährliche Tilgungsrate 19,625 Mio. Euro. Der für 40 Jahre festgeschriebene Zinssatz beträgt mit Stand 01.04.2025 voraussichtlich 3,19% p.a. (20 Jahres-Swap-Satz zzgl. 50 Basispunkte Marge für die LHD). Demzufolge ergäbe sich nach 40 Jahren eine zusätzliche Gesamtzinsbelastung von 513.350.750 Euro. Die jährliche Zinsbelastung nimmt dabei von anfänglichen 25 Mio. EUR um jeweils rd. 626.000 Euro ab.

Etwaige Zinsschwankungen bis zum Vertragsabschluss können die Zinsbelastung erhöhen bzw. reduzieren; so wirkt sich eine Veränderung um 0,1 Prozentpunkte über die Gesamtlaufzeit mit 785.000 Euro aus.