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Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung

Preisgedämpfter Wohnungsbau – Ergebnisse von Überprüfungen

Anfrage der Ratsfraktion DIE LINKE Düsseldorf zur Sitzung des Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung am 02.05.2022 (AWM/017/2022):

2013 wurde das Handlungskonzept Wohnungsmarkt (HKW) vom Rat der Stadt verabschiedet. 2016 wurde das Handlungskonzept in einer überarbeiteten Form verabschiedet. Seitdem sollen 20-30% der Wohnungen bei Neubauvorhaben im öffentlich geförderten und 10-20% im preisgedämpften Segment errichtet werden. Am 07.04.2022 änderte der Rat die Quotierung im HKW so ab, dass insgesamt 50% des Wohnungsbaus “preisreduziert” sein sollen; davon 30-40 % öffentlich gefördert und 10-20% preisgedämpft. Die Startmiete im preisgedämpften Bereich stieg auf 9,80 €/m². Für den preisgedämpften Bereich gilt die Koppelung an den Baupreisindex. Das heißt, wenn die Baukosten steigen, steigt auch die Miete im preisgedämpften Wohnungsbau.

Am 25.05.2020 berichtete das Wohnungsamt dem Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung (AWM) zur Wohnungsbauplanung und -realisierung. Erstmals zu diesem Zeitpunkt wurden auch die laut HKW geforderten und nachprüfbar verwirklichten Wohnungen aus dem preisgedämpften Kontingent aufgeführt.

In den Verträgen verpflichten sich die Investoren insbesondere dazu, die Einhaltung der vertraglichen Vorgaben einmal jährlich durch eine unabhängige Steuerberatung/Wirtschaftsprüfung nachzuweisen. Die Steuerberatung/Wirtschaftsprüfung hat nachzuweisen, dass die erzielten Nettomieteinnahmen sowie die zulässigen Nettokaltmieten übereinstimmen und den Vorgaben des städtebaulichen Vertrages entsprechen. Weiterhin ist zu bescheinigen, dass die Einkommensverhältnisse berechtigter Personen vor Abschluss von Erst-/ oder Neuvermietungen vertragsgemäß geprüft und eingehalten wurden.

In seinem Bericht legte das Wohnungsamt 2020 eine Tabelle vor, die vereinbarte und nachgewiesen vertragsgemäß preisgedämpft vermietete Wohnungen bis einschließlich zum Jahr 2019 gegenüberstellte. Daraus ergab sich, dass in diesem Zeitraum von 1414 vertraglich vereinbart preisgedämpften Wohnungen 1024 nicht nachgewiesen preisgedämpft waren. Wenn die Einhaltung der „Preisdämpfung“ nicht vollständig kontrolliert wird, ist das HKW das Papier nicht wert, auf dem es steht.

Aber auch wenn die Vereinbarungen erfüllt werden, sind diese Wohnungen für die Mehrheit der Düsseldorfer:innen nach Auffassung der LINKEN nicht bezahlbar. Forderungen der Wohnungskonzerne nach einer weiteren Verteuerung der „preisgedämpften“ Mieten auf elf Euro pro Quadratmeter muss man folgerichtig eine Absage erteilen. Als Alternative zum „preisgedämpften“ Wohnungsbau nannte Catella-Chef Klaus Franken in der Diskussion über die Änderung der Quoten des HKW die Ausdehnung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus .

DIE LINKE Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:

  1. Wie viele der vertraglich vereinbarten preisgedämpften Wohnungen wurden in den Jahren 2014 bis 2021 errichtet und mittlerweile geprüft (bitte tabellarisch darstellen)?
     
  2. Wie viele dieser Prüfungen ergaben, dass die vereinbarte Preisdämpfung nicht eingehalten oder eine Wohnung zum preisgedämpften Mietpreis nicht vermietet werden konnte?
     
  3. Welche Konsequenzen haben solche Verstöße für Vermieter:innen und Mieter:innen?

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla                                   Ben Klar                          Mbulelo Dlangamandla


Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Frau Zuschke:

Antwort zu Frage 1:
Für den preisgedämpften Wohnungsbau gibt es im Gegensatz zum öffentlich-geförderten Wohnungsbau keine detaillierten gesetzlichen Grundlagen. Daher mussten alle Aspekte von der Herstellungsverpflichtung bis zur Vermietung einschließlich der Überwachung neu geschaffen und in Städtebaulichen Verträgen detailliert geregelt werden.

Seit Einführung des Handlungskonzeptes Wohnen im Jahre 2013 wurden Investoren im Rahmen von Städtebaulichen Verträgen zur Schaffung und Vermietung von fast 1800 Wohneinheiten im Rahmen des preisgedämpften Mietwohnungsbaus verpflichtet. In diesem Zusammenhang muss beachtet werden, dass zwischen dem Abschluss eines Städtebaulichen Vertrages, dem Inkrafttreten eines Bebauungsplanes und der Realisierung/Vermietung einer Wohneinheit im Schnitt 5-7 Jahre vergehen. Die Nachweise über die Vermietung preisgedämpfter Wohneinheiten können sich nur auf bereits realisierte und vermietete Wohneinheiten beziehen.

Seitens des Stadtplanungsamtes wurde in der Sitzung des AWM vom 07.12.2021 für Ende Mai dieses Jahres die Vorlage eines Berichtes zur Kontrolle der Umsetzung der Quotierungsregelung in Aussicht gestellt. Dieser Bericht wird derzeit erarbeitet. Teil des Berichtes wird eine tabellarische Darstellung der im Rahmen des preisgedämpften Mietwohnungsbaus bereits realisierten und nachweislich vertragsgemäß vermieteten Wohneinheiten sein.

Antwort zu Frage 2:
Die aktuell vorliegenden Nachweise zur Vermietung von preisgedämpftem Wohnungsbau lassen keine bewusste oder systematische Umgehung der Vorgaben aus Städtebaulichen Verträgen erkennen. Da es sich in vielen Fällen um erstmalige Nachweise handelt, sind lediglich vereinzelt Konkretisierungen und Klarstellungen erforderlich.

Antwort zu Frage 3:
Die Einhaltung der sich aus beiden Segmenten ergebenden Verpflichtungen wird unter Beachtung des Angemessenheitsgrundsatzes durch umfangreiche Regelungen zu Vertragsstrafen sowie durch in das Grundbuch einzutragende Dienstbarkeiten, bezogen auf das jeweilige Grundstück, sichergestellt. Die Gesamthöhe dieser besonderen Vertragsstrafen wird wegen der Höhe und der Langfristigkeit nicht über eine Bankbürgschaft gesichert. Bei einem schuldhaften Verstoß und festgesetzter Zahlung einer Vertragsstrafe muss diese gerichtlich geltend gemacht werden. In Zusammenhang mit der Vermietung preisgedämpfter Wohneinheiten war der Einsatz entsprechender Sicherungsinstrumente bisher nicht erforderlich. Aktuelle Erfahrungen aus München zeichnen ein ähnliches Bild.