Wirtschaftlichkeitsberechnung von Instandsetzungen gem. Wohnraumschutzsatzung

Anfrage der Ratsfraktion DIE LINKE. Düsseldorf zur Sitzung des AWM am 25.11.2024 (AWM/048/2024):

In der Sitzung des AWM am 02.09.2024 wurde eine Anfrage der LINKEN (AWM/030/2024) zu Ausnahmen von der Wohnraumschutzsatzung aufgrund der wirtschaftlichen Situation von Eigentümer:innen u.a. mit Beispielen von Wirtschaftlichkeitsberechnung und Schätzung der Instandhaltungskosten beantwortet.

DIE LINKE kritisiert, dass die Stadtverwaltung seit 2020 in insgesamt 58 Fällen auf eine Durchsetzung der Wohnraumschutzsatzung aufgrund von Unwirtschaftlichkeit oder mangelnden Wohnwerts verzichtet hat. In der Verwaltungsantwort auf wurden sowohl einzelne Wohneinheiten als auch Objekte gezählt. Um die Auswirkung auf den Wohnungsmarkt zu beurteilen, fragen wir nun an, wie viele Wohneinheiten in diesen 58 Fällen tatsächlich betroffen waren.

Dabei verwunderte uns in der Beispielrechnung der Verwaltungsantwort (Anlage 3 zu Frage 2), der große Unterschied zwischen den geschätzten Renovierungskosten laut Stadtverwaltung und laut KWF-Sanierungsrechner des Bundeswirtschaftsministeriums: Die Stadtverwaltung kommt darin auf Renovierungskosten von 163.000 - 211.000 Euro; der KFW-Sanierungsrechners auf 89.550 - 116.400 Euro. Ein Ergebnisunterschied von annähernd 100 Prozent erfordert aus unserer Sicht eine Erläuterung der angewandten Berechnungsmethoden – vor allen Dingen, da dieser Unterschied über Wohnraum entscheidet.

Ebenso verdient die Berechnung des Immobilienwerts eine genauere Erläuterung. Aus der Verwaltungsantwort ging nicht hervor, ob die Bewertung analog zu Verkehrswertgutachten bei gerichtlich angeordneten Immobilienzwangsversteigerungen die einzige oder beste Option im Sinne der Stadt ist.

DIE LINKE Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:

1. Wie viele Wohneinheiten waren seit Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung davon betroffen, dass eine Instandsetzung bzw. Nutzbarmachung aus wirtschaftlichen Gründen oder mangels Wohnwerts nicht eingefordert wurde?
(Bitte analog der Beantwortung unserer Anfrage AWM/030/2024, Frage 1, nach Jahr und Stadtteil aufschlüsseln.)

2. Auf welchen Quellen beruhten die in der Beantwortung der Anfrage AWM/030/2024, Anlage 3 zu Frage 2 genannten Verfahren zur Kostenschätzung für Instandsetzungsmaßnahmen und ggf. Kosten der Kreditfinanzierung?

3. Wären alternative Berechnungsmethoden der Immobilienwertermittlung ebenfalls rechtssicher oder ist nur das von der Verwaltung genutzte Verfahren aus dem Insolvenzrecht rechtlich zulässig? (Bitte zur Begründung Urteile auflisten, welche die genutzte Berechnungsmethode bzw. alternative Berechnungsmethoden stützen oder ausschließen.)

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla            Ben Klar                   Mbulelo Dlangamandla
 

Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:

Antwort zu Frage 1:
In der nachfolgenden tabellarischen Übersicht sind die jeweiligen Wohneinheiten aufgeführt, für die aus wirtschaftlichen Gründen keine Wiederherstellung zu Wohnzwecken eingefordert werden konnten.

Legende
Blaue Felder: Wohneinheiten Einfamilienhaus
Weiße Felder: Wohneinheiten Mehrfamilienhaus

Antwort zu Frage 2:
Die Sanierungskosten werden auf Grundlage der jeweiligen Fachkenntnis des Bausachverständigen im Fachbereich Wohnungsaufsicht ermittelt. Grundlage sind die Formeln der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) und des KfW Sanierungsrechners.

Die Ermittlung und Bewertung der Wirtschaftlichkeit erfolgt durch die Sachbearbeitungen des Fachbereiches Wohnungsaufsicht anhand einer vereinfachten Gewinn- und Verlustrechnung.

Antwort zu Frage 3:
Für die in der Antwort zu Frage 2 dargestellte Vorgehensweise konnte keine alternative Berechnungsmethode ermittelt werden. Der Fachbereich handelt stets auf der Grundlage der aktuellen Rechtsprechung.

Das in der Fragestellung erwähnte Verfahren aus dem Insolvenzrecht wird bei der Prüfung zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit einer Sanierungsmaßnahme erst im Zusammenhang mit der Prüfung der Voraussetzungen des § 8 Wohnraumstärkungsgesetz NRW (Ausnahmen von Anordnungen) angewandt.