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Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung

„Mietpreisbremse“ in Düsseldorf

Anfrage der Fraktion DIE LINKE.Düsseldorf zur Sitzung des AWM am 17. August 2015:  Seit 1. Juli 2015 gilt auch in Düsseldorf die neue „Mietpreisbremse“ aufgrund des Gesetzes zur Dämpfung des Mietenanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten. Danach soll bei Neuverträgen die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB) höchstens um 10 Prozent übersteigen, Neubau und umfassende Modernisierung ausgenommen. 

Streitpunkt vor den Gerichten könnte die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein. Das Gesetz kann nur dann greifen, wenn es verlässliche Daten zu ortsüblichen Vergleichsmieten gibt. Hier spielen Mietspiegel eine wichtige Rolle. Diese geben einen Überblick über die jeweilige Vergleichsmiete je nach Lage, Alter, Standard und Größe einer Wohnung. 

Das könnte zum Problem werden, da häufig keineswegs klar ist, wie die Lage und der Zustand von Wohnungen zu bewerten sind. „Es gibt in Düsseldorf keine verbindliche Festlegung, was denn nun die einfache, eine mittlere und was eine gute Wohnlage ist“, zitiert die Rheinische Post vom 24.06.2015 eine Immobilienexpertin. 

An die Mietspiegel werden von den Gerichten hohe Anforderungen gestellt. So gab kürzlich in einem Streitfall das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (AZ 235 C 133/13) einer Vermieterin Recht, die ihre Mieter verklagt hatte, einer Mieterhöhung zuzustimmen, die über dem Berliner Mietspiegel lag. Die Mieter hatten sich auf diesen Mietspiegel bezogen. Das Gericht hatte den Mietspiegel aber für unwirksam erklärt, da er nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei. Das Gericht bezog sich in seinem Urteil auf ein Sachverständigengutachten (SPIEGEL 11.05.2015). Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden, entsprechen den Anforderungen des qualifizierten Mietspiegels nach § 558d BGB. Der Düsseldorfer Mietspiegel hingegen wird als einfacher Mietspiegel bezeichnet, da ihm die wissenschaftlichen Grundlagen fehlen und er nur auf einer Vereinbarung zwischen dem Mieterverein und Haus & Grund basiert.

Vor diesem Hintergrund stellt die DIE LINKE. Ratsfraktion folgende Anfrage: 

  1. Welchen Anforderungen muss die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zur Umsetzung des Gesetzes zur Dämpfung des Mietenanstiegs in Düsseldorf genügen?

  1. Welche Maßnahmen sind notwendig, um die Umsetzung des Gesetzes auf eine rechtlich einwandfreie Datengrundlage zu stellen?

  1. Welchen Beitrag wird die Stadt Düsseldorf dazu leisten?

Mit freundlichen Grüßen  

 

Peter Nowinski                    Anja Wallerang                    Mbulelo Dlangamandla


Antwort der Verwaltung am 17.08.2015 (Beigeordneter Hintzsche)

zu Frage 1 und 2: Die "Mietpreisbremse" besagt, dass bei Neuvermietungen die Mietpreise höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Rechtsgrundlage bildet § 556d Abs. 1 BGB. Damit sollen Miethöhen in Gebieten mit hohem Wohnraumbedarf begrenzt werden. Für welche Regionen die "Mietpreisbremse" gelten soll, obliegt den Bundesländern. Die Länder erhalten für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen und hier die "Mietpreisbremse" einzuführen. Für Düsseldorf ist das mit Rechtsverordnung vom 23.06.2015 ab 01.07.2015 so erfolgt. Nicht betroffen von dieser Regelung sind Erstvermietungen in Neubauten und Anschlussvermietungen nach umfassenden Modernisierungen.

Operativ sieht die "Mietpreisbremse" vor, dass Vermieter, deren Wohnung in einer ausgewiesenen Region liegt, sich über die ortsübliche Vergleichsmiete in Kenntnis setzen sollten. Eine wichtige Orientierung dabei bietet der "Mietspiegel". Dieser muss für die jeweilige Wohnung hinsichtlich der Größe anwendbar und mit dem Mietvertrag vergleichbar sein. Liegt kein "Mietspiegel" zu einer bestimmten Region oder Lage vor und besteht für den Mieter auch kein Zugang zu anderen Informationen über die ortsübliche Vergleichsmiete, so hat er einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter. Der Mieter kann zum Beispiel den Vermieter um Auskunft über die Miethöhe, die vor der Neuvermietung galt, bitten.

In Düsseldorf existiert ein "Mietspiegel", die so genannte Mietrichtwerttabelle. In der legen Haus und Grund Düsseldorf e.V. und der Mieterverein Düsseldorf e.V. regelmäßig die ortsüblichen Vergleichsmieten fest.

zu Frage 3: Weder die Rechtsgrundlage (§ 556d Abs. 1 BGB) noch die Rechtsverordnung der Landesregierung vom 23.06.2015 sehen eine Beteiligung der Kommunen vor.