Diese Website verwendet Cookies.
Zum Hauptinhalt springen

Ratsfraktion

Neubau und Preisbindung von SWD-Wohnungen

Anfrage der Fraktion DIE LINKE.Düsseldorf zur Sitzung des Rates am 07. März 2019:
In 2013 trat das Handlungskonzept Wohnen (HKW) in Kraft. In 2019 kann festgestellt werden, dass dieses Konzept bisher völlig wirkungslos geblieben ist und keinerlei positive Auswirkungen auf den Düsseldorfer Wohnungsmarkt hat. Der Trend, dass jedes Jahr bis zu 1000 Wohnungen aus der Sozialbindung fallen setzt sich unverändert fort. Demgegenüber findet keinerlei Neuaufbau an öffentlich geförderten Wohnraum statt. Dies zeigt sich an der Entwicklung der neu gebauten Sozialwohnungen in den vergangenen 10 Jahren. Wurden 2009 noch 178 öffentlich geförderte Wohnungen gebaut so waren es 2018 nur noch 106. Im preisgedämpften Bereich gibt es zwar Vereinbarungen, aber in der Spalte „Nachgewiesen“ sind nur – vermerkt.

Am 20. September 2018 hielt Oberbürgermeister Thomas Geisel seine Rede zur Einbringung des Haushaltsplanentwurfes 2019. Hierbei kündigte er verschiedene Maßnahmen im Bereich der Wohnungspolitik an. So versprach er, die SWD mit Grundstücken auszustatten, auf denen zeitnah Wohnungsbau realisiert werden kann. Anschließend sagte er: „Ziel ist es, innerhalb der nächsten fünf Jahre etliche tausend zusätzliche kommunale Wohnungen zu errichten.“

DIE LINKE fragte in der Februar-Sitzung des Wohnungsausschusses nach den konkreten Planungen in diesem Bereich. In der Antwort der Verwaltung heißt es: „Nach aktuellem Planungsstand kann auf dieser Planungsgrundlage deshalb ein Gesamtzuwachs von mehr als 1.600 WE bis 2024 kalkuliert werden. Die Grundlagen und Planungen zu den in der Presse genannten Referenzwerten von 1.200 bis 1.500 Wohnungen müssen in den nächsten Monaten und Jahren von der SWD erarbeitet werden. Insbesondere die tatsächliche Beschaffung städtischer Grundstücke unter wirtschaftlichen Bedingungen sowie die faktische Erreichung des notwendigen Baurechts sind die nicht allein von der SWD zu definierenden sogenannten ‚offenen Parameter‘ der genannten Prognose-, Referenz- bzw. Zielwerte.“

 In seiner Rede zur Einbringung des Haushaltsplanentwurfs sagte Oberbürgermeister Thomas Geisel weiterhin: „Wenn die SWD eigene Wohnungen baut und damit ihren Bestand erweitert, sollte das besonders nachhaltige Auswirkungen auf die Preisentwicklung haben, denn diese Wohnungen bleiben dauerhaft dem Gemeinwohl verpflichtet und fallen nicht nach 20 Jahren aus der Sozialbindung.“

Auch zu diesem Thema fragte DIE LINKE im Wohnungsausschuss nach. Konkret wollten wir wissen, wie sich die Mieten nach dem Auslaufen der öffentlichen Förderung bei den Sozialwohnungen im Besitz der SWD bzw. der Stadt bis Ende 2018 verändert haben. In der Antwort der Verwaltung heißt es:

 „Nach Auslauf der öffentlichen Förderung wurden die Mieten der Wohnungen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten (§ 558 BGB) und unter Berücksichtigung der jeweils gültigen Mietrichtwert-Tabelle der Landeshauptstadt Düsseldorf um 20 % bzw. aktuell 15 % angepasst.“

DIE LINKE Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:

  1. Wie genau sollen „innerhalb der nächsten fünf Jahre etliche tausend zusätzliche kommunale Wohnungen“ errichtet werden? 
     
  2. Wie kommt die bisherige völlige Wirkungslosigkeit des Handlungskonzepts Wohnen im Bereich der öffentlich geförderten Wohnungen zustande?
     
  3. Wie kann sichergestellt werden, dass nach Auslaufen der öffentlichen Förderung die Mieten der SWD-Wohnungen  zumindest entsprechend der Mietpreisbindung  nicht erhöht werden und so praktisch der Sozialbindung angepasst bleiben?

Mit freundlichen Grüßen
 

Angelika Kraft-Dlangamandla                         Lutz Pfundner                     

 

Antwort der Verwaltung am 07.03.2019 (Beigeordneter Zaum)

zu Frage 1: Die Städtische Wohnungsgesellschaft Düsseldorf mbH & Co. KG (SWD) kann mehr als 600 Wohneinheiten (WE) bis zum Jahr 2024 durch Verdichtung und Ausbau (z.B. Dachgeschossausbau) in und auf eigenem Bestand neu schaffen. Darüber hinaus ist geplant, auf aktuell zwölf stadteigenen Grundstücken bis 2024 ca. 1.000 WE zu errichten bzw. baureif zu beplanen. Die Grundlagen und Planungen dazu werden aktuell und in den nächsten Monaten mit Hochdruck von der SWD erarbeitet.
Wie bereits in der Sitzung des Ausschusses für Wohnungswesen und Modernisierung am 04.02.2019 berichtet, muss die SWD die städtischen Grundstücke unter wirtschaftlichen Bedingungen beschaffen und das notwendige Baurecht unter den Stadtplanungs- und Baurechtsbedingungen erlangen. Der Geschäftsbetrieb der SWD-Bestandsentwicklung bildet die notwendigen und zugehörigen Teilprozesse zur Umsetzung der gesetzten Ziele im Detail ab.

zu Frage 2: Das Handlungskonzept Zukunft Wohnen. Düsseldorf (HKW) entfaltet auch im Bereich der öffentlich geförderten Wohnungen seine Wirkungen auf dem Wohnungsmarkt mit einer für dieses Handlungsfeld zwangsläufigen zeitlichen Verzögerung.
Obwohl die Quotierungsregelung für den Wohnungsmarkt nach Beschluss des Handlungskonzeptes Mitte 2013 nicht direkt vollumfänglich angewendet werden konnte, sind mittlerweile in den städtebaulichen Verträgen zu den Bebauungsplanverfahren von insgesamt rund 6.285 Wohneinheiten 940 öffentlich geförderte Wohnungen (= 15%) sowie rund 1.070 preisgedämpfte Wohnungen (= 17%) vereinbart worden.
Im Wesentlichen sind zwei Gründe dafür zu nennen, dass nicht von Beginn an der Anteil an 40% öffentlich geförderten und /oder preisgedämpften Wohnungen realisiert werden konnte:
Zum einen wurde bei Bebauungsplanverfahren, die vor dem Ratsbeschluss des HKW begonnen hatten („Altverfahren“), aus Gründen des Vertrauensschutzes keine verbindliche Anwendung der Quotierungsregelung gefordert.
Hier konnte aber in vielen Fällen durch Nachverhandlungen ein Anteil an öffentlich geförderten und/oder preisgedämpften Wohnungen erreicht werden. Zum anderen führten einige der Inhalte des Ergänzungsantrages zum Ratsbeschluss des Konzeptes anfänglich zu Unklarheiten.
Ein Abschwächen der anfänglichen Erfolge und der Verfestigung der Regelung ergab sich zudem nach der Kommunalwahl 2014. Die divergierenden Positionen führten zu Unsicherheit bei den Investoren und zur Verzögerung von Vorhaben sowie in manchen Fällen zu abweichenden Beschlussfassungen in den politischen Gremien. Im Jahr 2018 wurde der Anteil an 40% öffentlich gefördertem und preisgedämpften Wohnungen in Bebauungsplanverfahren nahezu erreicht: Durch die sieben Bebauungspläne, die 2018 Rechtskraft erhielten, wurde Baurecht für etwa 2.370 Wohneinheiten geschaffen. Rund 480 dieser Wohneinheiten (= 20%) werden im öffentlich geförderten und rund 435 Wohneinheiten (= 19%) im preisgedämpften Wohnungsbau errichtet (insgesamt 39%).
Aufgrund der Baugenehmigungs- und Bauphase sind die geförderten Wohnungen bislang jedoch noch nicht realisiert. Ein Teil der Projekte befindet sich derzeit im Bau, so z.B. an der Mindener Straße (83 öffentlich geförderte Wohnungen = 20%), an der Witzelstraße (55 öffentlich geförderte Wohnungen = 20%) und an der Klosterstraße/Oststraße (32 öffentlich geförderte Wohnungen = 23%).
Bei den derzeit laufenden und geplanten Bebauungsplanverfahren ist die Quotierungsregelung verbindlich anzuwenden (keine „Altverfahren“ mehr). Es ist geplant, in den kommenden drei Jahren Baurecht für etwa 11.500 Wohneinheiten in Bebauungsplänen zu schaffen, davon rund 2.300 bis 3.450 im öffentlich geförderten und 1.150 bis 2.300 im preisgedämpften Segment.
Bei diesen Projekten bringt sich in zunehmendem Maße auch die SWD ein, so z. B. im Bebauungsplan Nr. 03/017 "Elisabethstraße/Bachstraße“.
Die SWD errichtet in 2019 ca. 150 neue Wohnungen. Davon sind 50 Wohnungen öffentlich gefördert. Im Bestand werden zusätzlich im Jahr 2019 ca. 44 Wohnungen modernisiert und öffentlich gefördert dem Mietmarkt übergeben.

zu Frage 3: Im Gesellschaftsvertrag der SWD wird als vorrangiger Zweck eine „sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung“ festgeschrieben. Damit steht eine Ertragsmaximierung ausdrücklich nicht im Vordergrund. Schon deshalb wird die SWD auch über das Ende der Mietpreisbindung hinaus nur sozial verträgliche Mieten verlangen.