Der Haushaltsansatz für die Maßnahme „790000731: Impulsprogramme Wohnungsneubau“ ist auf 0 zu setzen.

Der Ausschuss empfiehlt dem Rat, die freiwerdenden Mittel über den Gesamthaushalt dem Produkt 1111106 (Immobilienhandel), Maßnahme 700310002 (Grundstückshandel: Auszahlungen für den Erwerb von Grundstücken und Gebäuden) zuzuführen, um Immobilienankäufe zu tätigen und diese Immobilien in das Vermögen der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft SWD einzulegen.

Begründung:
Das städtische „Impulsprogramm“ zur Förderung des Baus von Eigentumswohnungen sowie von Mietwohnungen mit Zielmieten ab zwölf Euro pro Quadratmeter geht nach Auffassung der Linken an den Bedürfnissen der Mehrheit der Wohnungssuchenden vorbei. Wir betrachten die etatisierten 132 Millionen Euro bis zum Jahr 2029 als reines Konjunkturprogramm für die Wohnungswirtschaft. Es kann keinen nennenswerten Beitrag zur Entspannung des Wohnungsmarkts leisten – denn der so geförderte Wohnraum ist für die meisten Menschen unbezahlbar.

Eine Investition am Bedarf vorbei darf sich Düsseldorf unserer Auffassung nach nicht leisten. Deshalb fordert Die Linke, die Summe von insgesamt 132 Millionen Euro über den Gesamthaushalt der Maßnahme 700310002 zuzuführen, um die Städtische Wohnungsgesellschaft SWD über die Einlage neuer Immobilien zu stärken.

Freundliche Grüße
Julia Marmulla     Ben Klar      Wolfgang Below

Beschluss: mehrheitlich abgelehnt
Abstimmung: Ja: 1, Nein: 19, Enthaltung: 1, Befangen: 0
 

Der Haushaltsansatz für die Maßnahme „790000118:
Sonderförderungsprogramm Gewährung Darlehen“ ist auf 0 zu setzen.

Der Ausschuss empfiehlt dem Rat, die von 2026 bis 2029 freiwerdenden Mittel in Höhe von 3.182.043 Euro über den Gesamthaushalt dem Produkt 1111106 (Immobilienhandel), Maßnahme 700310002 (Grundstückshandel: Auszahlungen für den Erwerb von Grundstücken und Gebäuden) zuzuführen, um Immobilienankäufe zu tätigen und diese Immobilien in das Vermögen der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft SWD einzulegen.

Begründung:
Ein städtisches Förderprogramm, das prinzipbedingt nur wenig Wohnraum schafft, der noch dazu in Privatbesitz liegt, scheint der Linken wohnungspolitisch wenig sinnvoll. Wohneigentum ist in Düsseldorf in erster Linie eine Vermögensanlage.

Die Zielgruppe des Förderprogramms ordnen wir außerdem nicht als finanzschwach ein: Laut den Förderrichtlinien sollen Haushalte, deren Einkommen die Einkommensgrenzen des NRW-Landesförderungsprogramms um bis zu 60 % übersteigen, gefördert werden.

Die Linke beantragt deshalb die Beendigung des Sonderförderprogramms.

Freiwerdende Mittel wollen wir über den Gesamthaushalt der Maßnahme 700310002 zuführen, um die Städtische Wohnungsgesellschaft SWD über die Einlage neuer Immobilien zu stärken.

Die SWD ist einer der wenigen Akteure auf dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt, der bezahlbaren Wohnraum in nennenswertem Umfang errichtet. Die Linke wendet hier, anders als die Stadt Düsseldorf, den Begriff „bezahlbar“ im Sinne des Statistischen Bundesamtes an: „Bezahlbar“ bedeutet, dass die Mieten nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens aufzehren dürfen und die Wohnungen eine angemessene Größe haben sollen.

Freundliche Grüße
Julia Marmulla                Ben Klar                        Wolfgang Below

Beschluss: mehrheitlich abgelehnt
Abstimmung: Ja: 1, Nein: 19, Enthaltung: 1, Befangen: 0
 

Der Kinderschutzbund, Organisationen der Obdachlosenhilfe und Sozialverbände warnen vor Sanktionen, die das Risiko der Obdachlosigkeit bergen¹; der Bundeskanzler beschwichtigt, völlige Streichung der Unterstützung drohe nur Menschen, die „die Hilfe des Sozialstaats nicht brauchten“². Vor diesem Hintergrund fragt Die Linke Ratsfraktion in diesem Jahr nicht nur nach den Zahlen von Zwangsräumungen, sondern auch nach der Auslastung der Notunterkünfte.

Regelmäßige Anfragen der Linken im Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung haben bisher gezeigt, dass bereits ohne Gesetzesverschärfungen jährlich um die 500 Haushalten in Düsseldorf eine Zwangsräumung angekündigt wird. In der Folge werden im Schnitt knapp 70 Haushalte im Jahr, über 100 Menschen, in Notunterkünften untergebracht.

In Düsseldorf sind laut dem Landesbetrieb IT.NRW (Stand 2024) 17,8 Prozent³
der Menschen von Armut bedroht. Die Armutsgefährdungsquote berücksichtigt jedoch nicht, dass die Lebenshaltungskosten in Düsseldorf um 8,5% höher liegen als der bundesweite Durchschnitt;⁴ dazu tragen insbesondere die äußerst hohen Mietpreise bei. Kommt der Verlust einer Beschäftigung hinzu, ist ein armutsgefährdeter Haushalt schnell nicht mehr in der Lage, die Miete zu bezahlen. Schlimmstenfalls kommt es zur Zwangsräumung.

1 https://kinderschutzbund.de/bundesregierung-droht-kinder-in-die-obdachlosigkeit-zu-sanktionieren/
2 https://www.zeit.de/wirtschaft/2025-10/friedrich-merz-verteidigt-buergergeld-reform-obdachlos
3 https://www.it.nrw/system/files/media/document/file/178_25.xlsx
Anfrage der Ratsfraktion DIE LINKE. Düsseldorf zur Sitzung des AWM am 26.01.2026 (AWM/002/2026):
4 Goecke, Henry / Henger, Ralph / Kawka, Rupert / Schröder, Bjarne / Schröder, Christoph / Wendt, Jan, 2023, Regionaler Preisindex – ein neuer Ansatz mit Big Data, Gutachten in Zusammenarbeit mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR), Köln

Die Linke Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:

1. Wie viele Zwangsräumungen in Düsseldorf wurden der Verwaltung durch das Amtsgericht jeweils für 2024 und 2025 gemeldet (aufgeschlüsselt nach Monaten und Stadtteilen)?

2. Wie viele Haushalte mit wie vielen Personen wurden jeweils in den Jahren 2024 und 2025 im Zuge einer Zwangsräumung in Düsseldorf in Notunterkünften untergebracht?

3. Wie viele freie Plätze gab es jeweils in den Jahre 2024 und 2025 in den Düsseldorfer Notunterkünften (aufgeschlüsselt nach Unterbringungsmöglichkeiten für Alleinstehende, Paare, Familien mit Kindern)?

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla                 Ben Klar                  Wolfgang Below

Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:

Antwort zu Frage 1:
Im Jahr 2024 erreichten die Beratungsstelle für Wohnungsnotfälle des Amts für Soziales und Jugend 486 angekündigte Zwangsräumungen. Im Jahr 2025 belief sich die Zahl auf insgesamt 471 angekündigte Zwangsräumungen.

Eine Aufschlüsselung nach Stadtteilen ist nicht möglich. Die monatliche Verteilung ist wie folgt:

2024
Januar         57
Februar       48
März            55
April             35
Mai              39
Juni             26
Juli              56
August        37
September 33
Oktober      30
November  45
Dezember   36
Gesamt     486

2025
Januar        52
Februar       53
März           34
April            26
Mai             44
Juni            35
Juli              43
August        38
September 39
Oktober      33
November  36
Dezember  38
Gesamt     471

Eine Zwangsräumung ist das Ergebnis einer von der*dem Vermieter*in erfolgreich betriebenen Räumungsklage, die zumeist aufgrund von Mietrückständen, in selteneren Fällen auch wegen mietwidrigen Verhaltens, erhoben wird.

Die Tätigkeit der Beratungsstelle für Wohnungsnotfälle im Amt für Soziales und Jugend setzt häufig bereits deutlich früher an. Sobald ein drohender oder bestehender Wohnungsnotfall bekannt wird, kommen – auch bereits vor einer Kündigung des Mietverhältnisses – verschiedene präventive und intervenierende Maßnahmen zum Einsatz. Hierzu zählen unter anderem schriftliche Beratungsangebote, regelmäßige Sprechstunden im Dienstgebäude Willi-Becker-Allee 8 sowie sozialraumorientierte Sprechstunden an fünf weiteren Standorten im Stadtgebiet, die in enger Kooperation mit der jeweils ansässigen Wohnungswirtschaft durchgeführt werden.

Sofern Mieterinnen und Mieter auf die Beratungsangebote der Beratungsstelle nicht reagieren, bemüht sich der Außendienst des Amtes für Soziales und Jugend wiederholt um die Herstellung eines persönlichen Kontakts. Darüber hinaus erfolgt im Einzelfall eine enge fallbezogene Zusammenarbeit, beispielsweise mit dem Bezirkssozialdienst sowie dem Amt für Wohnungswesen.

Antwort zu Frage 2:
Im Jahr 2024 wurden 67 Haushalte mit insgesamt 110 Personen im Zuge einer Zwangsräumung in Notunterkünften untergebracht. Im Jahr 2025 belaufen sich die Zahlen auf 76 Haushalten mit insgesamt 127 Personen.

Antwort zu Frage 3:
Übersicht über freie Wohneinheiten, aufgeschlüsselt nach Größe und Monaten für die Jahre 2024 und 2025:
 

Offenkundig ist aber, dass bisher nur eine niedrige zweistellige Zahl von Zwangsgeldern in Düsseldorf angedroht oder festgesetzt wurde, um Wohnungen wieder dem Wohnungsmarkt zuzuführen. In keinem einzigen Fall wurde der Spielraum von 500.000 Euro gemäß § 21 Absatz 4 WohnStG genutzt. Wir bitten um eine Auflistung der jeweiligen Höhe des Zwangsgelds.

Weiterhin sind in den Informationsvorlagen AWM/026/2023 und AWM/022/2024 keine laufenden Ausgleichszahlungen oder Ersatzwohnraum für die Zweckentfremdung von Wohnraum durch (genehmigungspflichtige) Ferienvermietungen genannt. Eine besondere gesetzliche Regelung für Ferienvermietungen, die vonn der Pflicht zur Schaffung von Ersatzwohnraum oder Leistung von Ausgleichszahlungen im Falle einer genehmigten Zweckentfremdung entbindet, ist unserer Fraktion nicht bekannt. Auch hier bitten wir um Erläuterung.

DIE LINKE Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:
1. Wie hoch waren seit 2022 die einzelnen angedrohten bzw. festgesetzten Zwangsgelder im Zusammenhang der Wohnraumschutzsatzung? (Bitte unter Angabe von Quadratmeterzahlen; Zwangsgelder wegen wiederholter Zweckentfremdung bitte kennzeichnen.)

2. Welche Sachverhalte führen bei Zwangsgeldern im Zusammenhang der Wohnraumschutzsatzung zu welcher Höhe eines Zwangsgelds? (Bitte Kriterien für Höhe eines Zwangsgelds zwischen Mindesthöhe und 500.000 Euro nennen; z.B. erster Verstoß; Wohnungsgröße; Zweckentfremdungsdauer; Wiederholungsfall.)

3. Weshalb wurden in den Berichtszeiträumen 2022 und 2023 keine Ausgleichszahlungen für genehmigungspflichtige Ferienvermietungen erhoben oder Bereitstellungen von Ersatzwohnraum verlangt?

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla        Ben Klar               Mbulelo Dlangamandla

Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:

Antwort zu Frage 1:
Siehe die nachfolgende tabellarische Übersicht:
-Alle Beträge in Euro
-Beträge in ROT: Wiederholte Androhung oder Festsetzung von Zwangsgeldern
-Quadratmeterzahlen zu den betreffenden Wohneinheiten werden statistisch nicht erfasst
-Die Controllingzahlen für das laufende Jahr 2025 liegen noch nicht vor

Die Aufschlüsselung der Einzelbeträge ist erst ab dem Jahr 2024 möglich, weil das Controlling vorher nicht digitalisiert war.

Antwort zu Frage 2:
Ordnungsbehördliche Anordnungen nach der Wohnraumschutzsatzung in Verbindung mit dem Wohnraumstärkungsgesetz NRW werden grundsätzlich mit der Androhung eines Zwangsmittels verbunden.

Die Auswahl des Zwangsgeldes als geeignetes, erforderliches und angemessenes Mittel wird immer dann vorgenommen, wenn der/die Empfänger*in der ordnungsbehördlichen Anordnung keine Bereitschaft zeigt, dieser nachzukommen.

Es dient somit, anders als das Bußgeld, der Erzwingung einer Handlung, nicht jedoch deren Ahndung.

Gemäß § 60 des Verwaltungsvollstreckungsgesetz NRW ist für die Erhebung von Zwangsgeldern ein Rahmen von 10 Euro bis maximal 100.000,00 Euro vorgesehen.

Bei der Bemessung der Höhe des Zwangsgeldes muss die Angemessenheit, die Wirkung auf den/die Betroffene*n, die Anzahl der bisher erfolgten Androhungen sowie die finanzielle Leistungsfähigkeit des/der Betroffenen berücksichtigt werden.

Unter Berücksichtigung dieser Vorgaben hatte sich die Verwaltung bislang standardmäßig für die Berechnung des erstmaligen Zwangsgeldes auf Grundlage der Regelungen zur Erhebung von Geldleistungen in Höhe von 5,00 Euro/Qm im öffentlich geförderten Wohnungsbau entschieden.

Bei wiederholter Androhung bzw. Festsetzung von Zwangsgeldern wird dieser Betrag verdoppelt.

Im Rahmen der im Februar dieses Jahres getroffenen Maßnahmen zur Verschärfung der Verwaltungsverfahren im Fachbereich Wohnungsaufsicht wurden folgende Berechnungsmodalitäten festgelegt:

• Bei Zweckentfremdungen wird die jährliche ortsübliche Vergleichsmiete(kalt) pro betroffener Wohneinheit (WE) als Berechnungsgrundlage herangezogen.
• Bei Wohnungsmängeln wird die jährliche ortsübliche Vergleichsmiete (kalt) als Berechnungsgrundlage herangezogen. Sofern mehr als zwei Wohneinheiten betroffen sind, wird die jährliche ortsübliche Vergleichsmiete einer Wohnung einmalig verdoppelt. Bei mehr als 10 WE findet eine Verdreifachung statt.
• Für Verfügungsberechtigte, die mehr als zwei Mietwohngebäude vermarkten, kann die jährliche ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Faktor von 2 bis 5 multipliziert werden.

Die Endbeträge werden jeweils auf volle Hundert Euro abgerundet. Es werden neue Zwangsgelder - jeweils erhöht um den jeweiligen Ursprungsbetrag - festgesetzt sofern sie nicht zum Einlenken geführt haben.

Antwort zur Frage 3:
In den Berichtszeiträumen 2022 und 2023 wurden Genehmigungen zur Zweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung erteilt, bei denen kein Verlust des betreffenden Wohnraums stattgefunden hat, weil z.B. der Wohnraum in Teilbereichen untergeordnet für Zwecke der Kurzzeitvermietung genutzt wird, ohne dass der überwiegende Wohnzweck des/der Nutzer*in aufgegeben wird.

In diesen Fällen muss der betreffende Wohnraum nicht durch Ersatzwohnraum oder Ausgleichszahlung kompensiert werden.

Die Mauerstraße 32 soll “entmietet” werden, weil der Eigentümer eine zu geringe Rentabilität geltend macht. Der Fall Mauerstraße führte zu mehreren Anfragen im AWM und im Rat, deren Beantwortung wir so zusammenfassen wollen: Die Wohnraumschutzsatzung bietet in ihrer aktuellen Fassung keine Handhabe gegen derartige “Verwertungen”.

Mit dieser Anfrage versucht Die Linke daher, Möglichkeiten auszuloten, um die Düsseldorfer Wohnraumschutzsatzung zu einem wirksameren Instrument der Wohnungspolitik zu machen. Insbesondere sehen wir Nachbesserungsbedarf bei den Regelungen zur Höhe von Ausgleichszahlungen und der geforderten Verfügbarkeit von Ersatzwohnraum.

Aufgrund der Erfahrungen mit der Mauerstraße fragen wir nach, wie die Verwaltung mögliche Konkretisierungen der Kriterien für Ersatzwohnraum in § 8 (2) 5 und § 8 (2) 6 der Düsseldorfer Wohnraumschutzsatzung bewertet, um den Verlust durch Zweckentfremdung von Wohnraum tatsächlich auszugleichen.

In § 8 (2) 5 Wohnraumschutzsatzung könnte möglicherweise ein gebräuchlicher Wohnstandard oder Ausstattungsstandard benannt werden. Die bestehende Definition, dass der Standard des Ersatzwohnraums jenen des entfallenden Wohnraums nicht “besonders erheblich” überschreiten darf, könnte präziser in den gebräuchlichen Kategorien von Wohnstandards oder Ausstattungsstandards (“A, B, C, D” bzw. “einfach, gehoben, aufwendig”) ausgedrückt werden.

In § 8 (2) 6 Wohnraumschutzsatzung müsste unserer Auffassung nach konkretisiert werden, was damit gemeint ist, dass Ersatzwohnraum “in gleicher Weise wie der durch die Zweckentfremdung entfallende Wohnraum zur Verfügung” stehen muss. Ohne eine Konkretisierung kann “in gleicher Weise” sich aus unserer Sicht auf viele Kriterien beziehen – die Miethöhe, die Verkehrsanbindung, die räumliche Nähe zum entfallenden Wohnraum oder sogar auf die Barrierearmut. All dies würden wir mit Blick auf die Ziele der Wohnraumschutzsatzung für sinnvolle Ergänzungen in § 8 (2) 6 halten, soweit sie rechtlich zulässig sind.

Weiterhin bezweifelt Die Linke, dass der Förderbetrag im sozialen Wohnungsbau in allen Fällen ausreicht, um jeweils gleichwertigen Ersatzwohnraum für entfallenden Wohnraum im Stadtgebiet zu errichten, der die Kriterien aus § 8 (2) Wohnraumschutzsatzung erfüllt. Darauf deuten auch die vorgelegten Zahlen zu geleisteten Ausgleichszahlungen hin (vgl. AWM/026/2023 und AWM/022/2024).

Ein Ausgleich für den Schaden für den Wohnungsmarkt ist nach § 14 (2) WohnStG NRW aber zwingend.

Wir fragen deshalb nach, wie die Verwaltung die Eignung alternativer bzw. ergänzender Berechnungsmaßstäbe bewertet, die entweder bereits im Ministeriumsleitfaden zur Umsetzung des WohnStG NRW Erwähnung finden oder im Rahmen des Gestaltungsspielraums der Kommune möglich wären. Der Ministeriumsleitfaden nennt hier beispielhaft die Dauer der Zweckentfremdung, den Wert des entfallenden Wohnraums, den Vorteil für die bzw. den Verfügungsberechtigte:n sowie die Differenz zwischen ortsüblicher Vergleichsmiete und Gewerbemiete.

Der Ministeriumsleitfaden weist aber darauf hin, dass weitere “Alternativen möglich” sind. Als realitätsnahe Maßstäbe würde Die Linke z.B. betrachten, dass die ortsübliche Vergleichsmiete als Bemessungsgrundlage für Berechnung der Höhe der Ausgleichszahlung für Leerstand gilt; die ortsüblichen Baukosten als Bemessungsgrundlage für Berechnung der Höhe der Ausgleichszahlung für Abriss; die Differenz der ortsüblichen Vergleichsmiete zur jeweils tatsächlichen Ferienmiete als Bemessungsgrundlage für Berechnung der Höhe der Ausgleichszahlung für Ferienvermietung).

DIE LINKE Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:
1. Wie bewertet die Verwaltung mögliche Konkretisierungen der Kriterien für Ersatzwohnraum in § 8 (2) 5 der Düsseldorfer Wohnraumschutzsatzung, um den Verlust durch Zweckentfremdung von Wohnraum tatsächlich auszugleichen (vor allem eine Angabe von gebräuchlichen Wohn-/Ausstattungsstandards)?

2. Wie bewertet die Verwaltung mögliche Konkretisierungen der Formulierung, dass der Ersatzwohnraum “in gleicher Weise” zur Verfügung stehen muss wie der entfallende Wohnraum , um den Verlust durch Zweckentfremdung von Wohnraum tatsächlich auszugleichen in § 8 (2) 6 Wohnraumschutzsatzung (beispielsweise Preisniveau, Ortsnähe)?

3. Wie bewertet die Verwaltung alternativ bzw. ergänzend mögliche Maßstäbe für die Berechnung der Höhe von Ausgleichszahlungen in § 9 (3) und (4) Wohnraumschutzsatzung, um den Verlust durch Zweckentfremdung von Wohnraum tatsächlich auszugleichen, insbesondere hinsichtlich unterschiedlicher Bemessungsgrundlagen je nach Form der Zweckentfremdung (z.B. ortsübliche Miete/Baukosten, Vorteil für Verfügungsberechtige:n)?

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla            Ben Klar               Mbulelo Dlangamandla

Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:

Antwort zu Frage 1:
Die in § 8 aufgeführten Kriterien, welche die Anforderungen an den Ersatzwohnraum zur Kompensation des zweckentfremdeten Wohnraums definieren, entsprechen den in § 13 Abs. 2 des Wohnraumstärkungsgesetzes NRW (WohnStG NRW) gesetzlich festgelegten Regelungen. Sie finden ihren Ursprung in der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts. Weitere Anforderungen, so hat ebenfalls die Rechtsprechung festgelegt, sind nicht verfassungsgemäß.

Naturgemäß hat Ersatzwohnraum, wenn er durch eine Neubaumaßnahme erfolgt, einen anderen, oftmals zeitgemäßen Ausstattungsstandard, der vom Bestandswohnraum abweichen kann. Eine wesentliche Abweichung wird durch die Regelung des § 8 Abs. 2 Nr. 5 i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 5 WohnStG NRW verhindert, wonach der Standard des Ersatzwohnraum den durch die Zweckentfremdung entfallenen Wohnraum nicht in besonders erheblicher Weise überschreiten darf.

Darüber hinaus muss Wohnraum immer den im WohnStG NRW aufgeführten Mindeststandards entsprechen, der seinen Gebrauch zu Wohnzwecken ohne Beeinträchtigung zulässt.

Antwort zu Frage 2:
Die ständige Rechtsprechung verschiedener Verwaltungsgerichtsbarkeiten hat sich in den vergangenen Jahren, insbesondere in der Zuständigkeit für Kommunen, die bereits seit längerer Zeit wohnraumschutzrechtliche Regelungen anwenden, mit diesem Kriterium befasst und hier weitergehenden Forderungen als der Erhaltung des Gesamtwohnraumangebotes innerhalb einer Kommune eine Absage erteilt.

Insbesondere Regelungen zur Höhe des Mietzinses und zur Art des Wohnraums (Miet-/Eigentumswohnungen) sind nicht zulässig.

Antwort zu Frage 3:
Die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Düsseldorf unterscheidet in § 9 derzeit zwei Arten von monetären Ausgleichszahlungen:

Einmalige Ausgleichszahlung:
Die Höhe der einmaligen Zahlung für die von der Zweckentfremdung betroffene Wohnfläche bemisst sich anhand der Grundpauschale der Neubaukosten im öffentlich geförderten Wohnungsbau im Stadtgebiet Düsseldorf zum Zeitpunkt der Antragstellung (derzeit 3.490 EUR/m²). Diese orientiert sich insbesondere am Wert des wegfallenden Wohnraums. Der Wert wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Wohnraums berechnet, wobei von einer Gesamtnutzungsdauer eines Wohngebäudes von 100 Jahren ausgegangen wird. Für jedes Jahr des Gebäudealters wird ein Abschlag von 1 % vorgenommen, maximal jedoch 70 %.

Laufende Ausgleichszahlung:
Diese wird ebenfalls auf die betroffene Wohnfläche bezogen und entspricht der Bewilligungsmiete der Fördergruppe A im öffentlich geförderten Wohnungsbau zum Zeitpunkt der Antragstellung, derzeit 7,85 EUR/m² pro Monat. Die laufende Zahlung ist auch dann zu entrichten, wenn mit der Umnutzung begonnen wird, bevor der Ersatzwohnraum bezugsfertig ist.

Bei der Ausarbeitung der aktuellen Wohnraumschutzsatzung wurde auch die Möglichkeit geprüft, als Bemessungsgrundlage die Differenz zwischen ortsüblicher Vergleichsmiete und erzielbarer Gewerbemiete heranzuziehen. Eine solche Regelung hätte jedoch eher eine gewinnabschöpfende Wirkung entfaltet, was rechtlich nicht zulässig ist. Ziel von Ausgleichszahlungen ist es nicht, wirtschaftliche Vorteile der Eigentümerinnen und Eigentümerinnen abzuschöpfen, sondern den dem Wohnungsmarkt entstandenen Nachteil sachgerecht auszugleichen.

Dabei ist nicht maßgeblich, welchen Mietzins der Eigentümer bisher erzielt hat oder aktuell durch gewerbliche Vermietung erzielt, sondern ausschließlich, welcher objektive Mietwert unter Berücksichtigung der Art der Wohnung ortsüblich ist.

Von einer Berechnung auf Basis der Differenz zwischen Wohn- und Gewerbemiete wurde letztlich abgesehen, da die analysierten Daten – insbesondere zu Neuvermietungspreisen – nur geringe Differenzen auswiesen, sodass der beabsichtigte Ausgleichseffekt nicht ausreichend gewesen wäre.

Beispielhafte Gegenüberstellung:

Altstadt:
Büroflächen:   18,90–21,10 EUR/m²
Wohnflächen: 19,39 EUR/m²

Garath:
Büroflächen:   15,80–17,80 EUR/m²
Wohnflächen: 13,33 EUR/m²

Golzheim:
Büroflächen:   19,40–21,30 EUR/m²
Wohnflächen: 16,56 EUR/m²

_{(Quelle: Gewerbemietspiegel 2024 Geoportal Düsseldorf maps; Mietspiegel 2025 Düsseldorf Engel&Völkers)}

Damit stellt sich die Frage, welche weiteren Spielräume das Wohnungsamt bei der Gestaltung der Höhe von Ausgleichszahlungen für die Zweckentfremdung von Wohnraum hat – und ob diese genutzt werden.

Grundsätzlich kann die Stadt einmalige oder laufende Ausgleichszahlungen verlangen. Dabei dient die einmalige Ausgleichszahlung lediglich als Ersatz (“in begründeten Ausnahmefällen”) für die Schaffung von Ersatzwohnraum. Die Entrichtung der einmaligen Ausgleichszahlung berechtigt zur dauerhaften Zweckentfremdung von Wohnraum. Nach der einmaligen Zahlung gibt es keinen Anreiz mehr, den bestehenden Leerstand zu beenden. Deshalb betrachtet Die Linke eine fortlaufende Zahlung als die weitaus bessere Ersatzleistung für die Schaffung von Ersatzwohnraum.

Einmalige und fortlaufende Ausgleichszahlungen sind einander als Möglichkeiten in § 14 Wohnraumstärkungsgesetz NRW gleichgestellt. Als einzige Voraussetzung beider Ersatzzahlungen wird jeweils die Unmöglichkeit der Schaffung von Ersatzwohnraum genannt. Umso weniger nachvollziehbar scheint uns, dass es laut Bericht der Verwaltung über die Umsetzung der Wohnraumschutzsatzung (AWM/022/2024) vom Juni 2024 keine laufenden Ausgleichszahlungen im Jahr 2023 gab.

Die Höhe der einmaligen Ausgleichszahlung richtet sich gemäß § 9 (3) der Düsseldorfer Wohnraumschutzsatzung nach der Grundpauschale des Förderbetrages pro Quadratmeter an Neubaukosten im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Die Höhe einer laufenden Ausgleichszahlung dagegen richtet sich gem. § 9 (4) der Düsseldorfer Wohnraumschutzsatzung nach der Bewilligungsmiete der Fördergruppe A im öffentlich geförderten Wohnungsbau zum Zeitpunkt der Antragstellung pro Quadratmeter Wohnfläche/Monat.

Diese Berechnungsweise der laufenden Ausgleichszahlung halten wir für unhaltbar. Sie orientiert sich offenbar an der Miete einer Sozialwohnung, obwohl durch die Ausgleichszahlung keine zusätzliche Sozialwohnung entsteht. Da die Preise von Ferienwohnungen in Düsseldorf ohne Weiteres das mehrfache einer Durchschnittsmiete betragen können, wird diese Berechnungsweise auch nicht dem Ziel einer Gewinnabschöpfung gerecht.

Der Leitfaden des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes NRW zum Wohnraumstärkungsgesetz weist klar darauf hin, welche Berechnungsweise für laufende Ausgleichszahlungen stattdessen sinnvoll ist:
„Die Höhe dieser Ausgleichszahlung kann sich danach richten, dass die Differenz zwischen ortsüblicher Vergleichsmiete und Gewerbemiete abgeschöpft wird. Anhaltspunkt ist dabei auch die Kostenentwicklung im öffentlich geförderten Wohnungsbau […]“1

Ziel der laufenden Ausgleichszahlung ist demnach die Abschöpfung tatsächlicher Gewinne aus der kommerziellen Ferienvermietung im Vergleich zur regulären Vermietung. Dieser Ansatz entspricht aus Sicht der Linken dem Ziel der Wohnraumschutzsatzung, Zweckentfremdung zu bekämpfen. Die laufende Ausgleichzahlung zur Gewinnabschöpfung soll Anreiz bieten, die Zweckentfremdung schnellstmöglich zu beenden.

Um eine Gewinnabschöpfung und damit eine wirksame Bekämpfung der Zweckentfremdung zu erreichen, hält Die Linke Änderungen bei der Anwendung der Ausgleichszahlung für nötig.

¹ https://www.mhkbd.nrw/system/files/media/document/file/mhkbd_leitfaden_zum_wohnraumstaerkungsgesetz.pdf, S. 49

DIE LINKE Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:

1. Welche rechtlichen Beschränkungen bestehen aus Sicht der Verwaltung bei der Wahl zwischen laufenden Ausgleichzahlungen und einmaligen Zahlungen als Ersatz für die Schaffung von Ersatzwohnraum für Zweckentfremdungen?

2. Welche Änderungen an der Düsseldorfer Wohnraumschutzsatzung wären nötig, um die laufende Ausgleichszahlung als bevorzugte Form des Ausgleichs in Fällen festzuschreiben, in denen die Schaffung von Ersatzwohnraum ausscheidet?

3. Welche Änderungen an der Düsseldorfer Wohnraumschutzsatzung wären nötig, um durch Ausgleichszahlungen eine möglichst vollständige Gewinnabschöpfung bei der kommerziellen Ferienvermietung zu ermöglichen, wie es der Leitfaden des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes NRW vorsieht?

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla                    Ben Klar                      Mbulelo Dlangamandla
 

Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:

Antwort zu Frage 1:
In den Fällen des überwiegenden Interesses der Antragstellenden wird der entfallene Wohnraum bei Erteilung einer Genehmigung zur Zweckentfremdung gemäß § 8 Abs.2 der Wohnraumschutzsatzung durch die Stellung von Ersatzwohnraum ausgeglichen.

Nach ständiger Rechtsprechung ist der Ersatzwohnraum, sofern er die ebenfalls durch Rechtsprechung definierten Voraussetzungen erfüllt, als Kompensationsangebot zu akzeptieren.

Nur in den Fällen, in denen kein beachtliches Ersatzwohnraumangebot zur Verfügung steht, kann ausnahmsweise eine Genehmigung unter der Auflage einer einmaligen oder laufenden Ausgleichszahlung erteilt werden.

Eine einmalige Ausgleichszahlung kann in den Fällen des dauerhaften Verlusts des zweckentfremdeten Wohnraums angewendet werden. Dies ist zum Beispiel in Fällen der Zweckentfremdung durch Abriss der Fall, in denen kein oder unzureichender Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt werden kann.

Eine laufende Ausgleichszahlung kann gemäß § 9 Abs. 4 der Wohnraumschutzsatzung bei vorübergehender Zweckentfremdung, zum Beispiel bei temporärer Umnutzung oder Leerstand von Wohnraum, festgesetzt werden.

Antwort zu Frage 2:
Die der Festsetzung von laufenden oder einmaligen Ausgleichszahlungen zugrundeliegende Unterscheidung zwischen temporärer und dauerhafter Zweckentfremdung erscheint im Hinblick auf die Dauer des Verlusts des Wohnraums und die dafür geforderte Kompensation angemessen.

Eine Festsetzung von laufenden Ausgleichzahlungen bei Erteilung unbefristeter Genehmigungen zur Zweckentfremdung würde je nach Dauer zu einer den betreffenden Wohnraum entsprechenden (Rest-)Wert übersteigen und somit der Maßgabe des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung (MHKBD) zur Beachtung, dass Ausgleichszahlungen keinen fiskalischen Zweck haben, widersprechen.

Antwort zu Frage 3:
Bei dem in der Begründung zu dieser Anfrage zitierten Inhalt des Leitfadens des MHKBD zur Berechnungsweise einer laufenden Ausgleichszahlung handelt es sich um eine Empfehlung.

Da der Landesgesetzgeber im Wohnraumstärkungsgesetz NRW hierzu keine abschließende Regelung getroffen hat, verbleibt die Auswahl der Berechnungsmethode bei der zuständigen Behörde.

In der kommunalpolitischen und verwaltungsinternen Diskussion im Jahr 2020 über die Inhalte zum geänderten Erlass der seit 2019 bestehenden Wohnraumschutzsatzung bestand Einigkeit darüber, dass die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum zwingend eine Kompensationspflicht durch eine sog. „Eingriffs-Ausgleichs-Regelung“ beinhalten soll.

Die Berechnungsart kann durch Änderung der Wohnraumschutzsatzung erfolgen.

Die Presseerklärung der Stadt vom 06.12.20241 zum Fortschritt der Wohnungsbauoffensive spricht zudem nur von 1.360 Wohneinheiten „in der Planung/ Konzeption/ Machbarkeitsprüfung“, um dann auszuführen, dass nur 500 in der konkreten Planung und 310 in der Umsetzung seien – und zwar durch die städtischen Beteiligungsgesellschaften SWD und IDR. Wir fragen nach der konkreten zeitlichen Planung, um u.a. abzusehen, ob die jährlich im Schnitt nötigen 833 Sozialwohnungen erreicht werden.

Für die Errichtung von Mietwohnungen im unteren Preissegment gibt es keine städtischen Fördermittel.

Dagegen stehen 140 Millionen Euro städtischer Fördermittel für die Errichtung von Eigentumswohnungen und von Mietwohnungen im Preissegment von 12 Euro Startmiete pro Quadratmeter bis zum Jahr 2027 zur Verfügung.

Wir erhoffen uns aus der Verwaltungsantwort auch Aufschluss darüber, ob sich diese unterschiedliche Förderung in der Entwicklung des Wohnungsbestandes niederschlägt.

Die Linke Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:

1. Wie setzen sich die im Jahr 2024 neu errichteten öffentlich geförderten Wohneinheiten zusammen? (Bitte tabellarisch aufschlüsseln nach Studierendenwohnungen, Heimplätzen, Miet- und Eigentumswohnungen.)

2. Wie viele öffentlich geförderte Wohnungen sind in 2024 aus der sozialen Mietpreis- und Belegungsbindung gefallen? (Bitte tabellarisch aufschlüsseln nach Stadtbezirken und Stadtteilen.)

3. Wie viele Wohneinheiten haben SWD und IDR 2024 errichtet bzw. planen sie bis einschließlich 2025 zu schaffen? Bitte aufschlüsseln nach SWD/IDR, gefördert/freifinanziert, Jahr, Umsetzungsstand und Neubau/ Verdichtung.

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla             Ben Klar                     Mbulelo Dlangamandla

¹ https://www.duesseldorf.de/medienportal/pressedienst-einzelansicht/pld/wohnungsbauoffensive-kommt-voran-8000-neue-wohnungen-geplant

Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:

Antwort zu Frage 1:

Antwort zu Frage 2:
Vorbehaltlich der abschließenden Meldung der NRW.BANK endete die Mietpreis- und
Belegungsbindung im Jahr 2024 bei insgesamt 1.194 Wohneinheiten. Die
Aufschlüsselung nach Stadtbezirken und Stadtteilen ist nachfolgender Tabelle zu
entnehmen.

Antwort zu Frage 3:
Die IDR hat im Jahr 2024 keine Wohneinheiten errichtet. Wenngleich verschiedene
Projekte der IDR in Vorbereitung sind, befindet sich für das Jahr 2025 aktuell kein
Wohnungsbauvorhaben in der Ausführung.

Die von der SWD errichteten und geplanten Wohneinheiten der angefragten Jahre
nebst jeweiligem Umsetzungsstand sind nachfolgender Tabelle zu entnehmen.

DIE LINKE kritisiert, dass die Stadtverwaltung seit 2020 in insgesamt 58 Fällen auf eine Durchsetzung der Wohnraumschutzsatzung aufgrund von Unwirtschaftlichkeit oder mangelnden Wohnwerts verzichtet hat. In der Verwaltungsantwort auf wurden sowohl einzelne Wohneinheiten als auch Objekte gezählt. Um die Auswirkung auf den Wohnungsmarkt zu beurteilen, fragen wir nun an, wie viele Wohneinheiten in diesen 58 Fällen tatsächlich betroffen waren.

Dabei verwunderte uns in der Beispielrechnung der Verwaltungsantwort (Anlage 3 zu Frage 2), der große Unterschied zwischen den geschätzten Renovierungskosten laut Stadtverwaltung und laut KWF-Sanierungsrechner des Bundeswirtschaftsministeriums: Die Stadtverwaltung kommt darin auf Renovierungskosten von 163.000 - 211.000 Euro; der KFW-Sanierungsrechners auf 89.550 - 116.400 Euro. Ein Ergebnisunterschied von annähernd 100 Prozent erfordert aus unserer Sicht eine Erläuterung der angewandten Berechnungsmethoden – vor allen Dingen, da dieser Unterschied über Wohnraum entscheidet.

Ebenso verdient die Berechnung des Immobilienwerts eine genauere Erläuterung. Aus der Verwaltungsantwort ging nicht hervor, ob die Bewertung analog zu Verkehrswertgutachten bei gerichtlich angeordneten Immobilienzwangsversteigerungen die einzige oder beste Option im Sinne der Stadt ist.

DIE LINKE Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:

1. Wie viele Wohneinheiten waren seit Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung davon betroffen, dass eine Instandsetzung bzw. Nutzbarmachung aus wirtschaftlichen Gründen oder mangels Wohnwerts nicht eingefordert wurde?
(Bitte analog der Beantwortung unserer Anfrage AWM/030/2024, Frage 1, nach Jahr und Stadtteil aufschlüsseln.)

2. Auf welchen Quellen beruhten die in der Beantwortung der Anfrage AWM/030/2024, Anlage 3 zu Frage 2 genannten Verfahren zur Kostenschätzung für Instandsetzungsmaßnahmen und ggf. Kosten der Kreditfinanzierung?

3. Wären alternative Berechnungsmethoden der Immobilienwertermittlung ebenfalls rechtssicher oder ist nur das von der Verwaltung genutzte Verfahren aus dem Insolvenzrecht rechtlich zulässig? (Bitte zur Begründung Urteile auflisten, welche die genutzte Berechnungsmethode bzw. alternative Berechnungsmethoden stützen oder ausschließen.)

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla            Ben Klar                   Mbulelo Dlangamandla
 

Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:

Antwort zu Frage 1:
In der nachfolgenden tabellarischen Übersicht sind die jeweiligen Wohneinheiten aufgeführt, für die aus wirtschaftlichen Gründen keine Wiederherstellung zu Wohnzwecken eingefordert werden konnten.

Legende
Blaue Felder: Wohneinheiten Einfamilienhaus
Weiße Felder: Wohneinheiten Mehrfamilienhaus

Antwort zu Frage 2:
Die Sanierungskosten werden auf Grundlage der jeweiligen Fachkenntnis des Bausachverständigen im Fachbereich Wohnungsaufsicht ermittelt. Grundlage sind die Formeln der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) und des KfW Sanierungsrechners.

Die Ermittlung und Bewertung der Wirtschaftlichkeit erfolgt durch die Sachbearbeitungen des Fachbereiches Wohnungsaufsicht anhand einer vereinfachten Gewinn- und Verlustrechnung.

Antwort zu Frage 3:
Für die in der Antwort zu Frage 2 dargestellte Vorgehensweise konnte keine alternative Berechnungsmethode ermittelt werden. Der Fachbereich handelt stets auf der Grundlage der aktuellen Rechtsprechung.

Das in der Fragestellung erwähnte Verfahren aus dem Insolvenzrecht wird bei der Prüfung zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit einer Sanierungsmaßnahme erst im Zusammenhang mit der Prüfung der Voraussetzungen des § 8 Wohnraumstärkungsgesetz NRW (Ausnahmen von Anordnungen) angewandt.

Die freiwerdenden Mittel werden einer neu zu etatisierenden Maßnahme „Förderung der Umwandlung von Büro- und Gewerbeflächen in Mietwohnungen“ zugeführt.

Aus den Mitteln werden Projekte zur Umwandlung von Büro- und Gewerbeflächen in Mietwohnungen gefördert.

Ein Entwurf der Förderrichtlinien wird dem Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung im zweiten Quartal 2025 vorgestellt. Unbedingte Fördervoraussetzungen sind eine Sozialwohnungsquote von mindestens 50 Prozent sowie für die übrigen Wohneinheiten eine Anfangsmiete von maximal 10 Euro pro Quadratmeter. Als erste Förderperiode wird das zweite Halbjahr 2025 angestrebt.

Begründung:
Wie in den Vorjahren auch lässt sich in diesem Jahr aus dem vorläufigen Rechnungsergebnis ablesen, dass das städtische Sonderförderprogramm zum Erwerb von Wohneigentum nicht angenommen wird.

Nach mehrfacher Verringerung des Ansatzes wurden laut Ergebnisplan 2022 aus einem Budget von 1.680.000 Euro Null Euro abgerufen. 2023 wurden nach vorläufiger Ergebnisrechnung 6.000 Euro abgerufen und damit immer noch 1.674.000 Euro weniger als budgetiert.

Trotzdem ist der Haushaltsansatz für 2025 und alle Folgejahre unverändert mit 1,68 Mio. Euro beplant. Das scheint haushalterisch nicht begründbar; wir sehen die anfängliche Einschätzung der LINKEN bestätigt: Das Sonderförderprogramm ist krachend gescheitert, weil Wohneigentum in Düsseldorf genauso zu spekulativen Preisen gehandelt wird wie Mietobjekte.

Darüber hinaus halten wir das Sonderförderprogramm für sozial ungerecht, weil die Zielgruppe des Förderprogramms nicht finanzschwach ist: Laut den Förderrichtlinien sollen Haushalte, deren Einkommen die Einkommensgrenzen des NRW- Landesförderungsprogramms um bis zu 60 % übersteigen, gefördert werden. Das bedeutet, dass ein 4-Personen-Haushalt mit zwei Kindern mit einem Jahreseinkommen zwischen 54.700 und 86.890 Euro brutto diese Förderung in Anspruch nehmen kann. Diese Einkommensgruppen sind in der Lage, ein Darlehen zu marktüblichen Bedingungen aufzunehmen.

DIE LINKE beantragt, das Sonderförderprogramm endlich zu stoppen und die freiwerdenden Mittel für wohnungspolitisch wirksame Maßnahmen einzusetzen. In Düsseldorf zahlten laut einer aktuellen Studie der Hans-Böckler-Stiftung im Jahr 2018 fast 59 Prozent aller Miethaushalte (= 130.000 Haushalte) zu hohe Mieten bzw.lebten in zu kleinen Wohnungen. Wohnen in Düsseldorf ist seitdem nicht bezahlbarer geworden. „Bezahlbar“ bedeutet, dass die Mieten nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens betragen und die Wohnungen eine angemessene Größe haben sollen.Ein bisher kaum genutztes Potential für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums ist dabei das wachsende Überangebot an Büroflächen: Die Leerstandsquote bei Büroflächen in Düsseldorf ist im zweiten Quartal 2024 erneut gestiegen¹ und beträgt nun 11 Prozent (entsprechend 1,1 Mio. m²; davon 419.000 m² modern ausgestattet).

Aktuell befindet sich von Seiten des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) ein Förderkonzept „Gewerbe zu Wohnen“ in der Erarbeitung.² Die Landeshauptstadt sollte ein großes Interesse daran haben, dass geförderte Projekte in Düsseldorf entstehen. Deshalb sollte die Stadtverwaltung durch eigene Förderung und Beratung Umwandlungsvorhaben anregen und unterstützend begleiten, sofern dabei bezahlbarer, also insbesondere mietpreisgebundener Wohnraum entsteht.

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla              Ben Klar                  Mbulelo Dlangamandla

¹ https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/bueromarkt/duesseldorf-at-a-glance
² https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/topthemen/Webs/BMWSB/DE/foerderprogramme- bmwsb/foerderprogramme-bmwsb-artikel.html#doc21167710bodyText7
 

Beschluss: mehrheitlich abgelehnt

Abstimmung: Ja: 2, Nein: 15, Enthaltung: 4, Befangen: 0

Der Haushaltsansatz für die Maßnahme „790000731: Impulsprogramme Wohnungsneubau“ ist auf 0 zu setzen.

Die freiwerdenden Mittel werden einer neu zu etatisierenden Maßnahme „Ankauf von Wohnraum“ zugeführt. Daraus wird der Ankauf von Wohnungen finanziert, die beispielsweise einem städtischen Vorkaufsrecht unterliegen oder die ungenehmigt zweckentfremdet werden.

Erworbene Wohnungen werden zur Kostenmiete vermietet. Über eine etwaige Einlage der Wohnungen in die Städtische Wohnungsgesellschaft SWD werden zeitnah Gespräche geführt und das Ergebnis dem Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung vorgelegt.

Begründung:
Das städtische „Impulsprogramm“ zur Förderung des Baus von Mietwohnungen mit Zielmieten ab zwölf Euro pro Quadratmeter und für den Bau von Eigentumswohnungen geht nach Auffassung der LINKEN völlig an den Bedürfnissen der Mehrheit der Wohnungssuchenden vorbei.

Es ist ein Konjunkturprogramm für die Wohnungswirtschaft; aber der entstehende Wohnraum wäre für die meisten Menschen unbezahlbar.

Das drängendste Problem des Düsseldorfer Wohnungsmarkts ist das Verschwinden von bezahlbarem Wohnraum in einem erschreckenden Tempo. Seit dem Amtsantritt von Oberbürgermeister Keller gehen jedes Jahr mehr Sozialwohnungen verloren als neu errichtet werden. Im letzten Jahr fielen 759 Wohnungen aus der Mietpreisbindung; netto gingen 401 Sozialwohnungen verloren. Bezahlbarer Wohnraum verschwindet auch durch Luxussanierungen, auf die oft Mietwucher oder die Umwandlung in hochpreisiges Wohneigentum folgt. Darauf wies das Bündnis für bezahlbaren Wohnraum die Stadtspitze anlässlich des „Impulsprogramms“ hin.

In dieser Situation fordert DIE LINKE Investitionen in den kommunalen Wohnungsbestand. Ankäufe vermehren das Eigentum der Stadt und sind Investitionen in Wohnungen, die dauerhaft den Menschen in Düsseldorf kostengünstig zur Miete angeboten werden können. Die Stadt hat kein Gewinninteresse. Auch müssten die Erwerbskosten nicht durch die Miete refinanziert werden, weil diese im städtischen Haushalt etatisiert wären.

Deshalb beantragen wir die Umwidmung der Mittel des „Impulsprogramms“ in ein Budget für den Ankauf von Wohnraum mit dem Ziel der Vermietung zur reinen Kostenmiete. Dazu kann die Stadt bestehende und künftige Vorkaufsrechte nutzen.

Auch die Prüfung von zweckentfremdetem Wohnraum sollte Möglichkeiten zum Ankauf von Wohnungen ergeben. So hat das Wohnungsamt leerstehende Wohnungen bisher als nicht genehmigungspflichtig angesehen, wenn Eigentümer:innen darstellen konnten, dass die Instandsetzung einer Wohnung sie finanziell überfordert.

Es wäre rechtlich zu prüfen, ob Kaufangebote der Stadt für solche leerstehenden Wohnungen zur Folge hätten, dass für diese Objekte keine Ausnahmen von der Genehmigungspflicht gemäß Wohnraumschutzsatzung mehr erteilt werden müssen.

Es wäre weiterhin zu prüfen, ob Kaufangebote der Stadt auch Folgen für die Genehmigungserteilung für Abriss- und Neubau eines Mietobjekts wegen „Unwirtschaftlichkeit“ haben.

Für erworbene Wohnungen kann die Stadt selbst als Vermieterin tätig werden; für sinnvoll sehen wir aber an, dass der Städtischen Wohnungsgesellschaft SWD eine Übergabe unter der Bedingung der Vermietung zur Kostenmiete bei Ausgleich etwaiger Instandsetzungskosten angeboten wird.

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla      Ben Klar      Mbulelo Dlangamandla

Beschluss: mehrheitlich abgelehnt

Abstimmung: Ja: 2, Nein: 19, Enthaltung: 0, Befangen: 0

Begründung:
Mit Ratsbeschluss vom September 2023 wurde die Verwaltung unter anderem beauftragt, ein potentielles Satzungsgebiet für eine Soziale Erhaltungssatzung im Stadtbezirk 3 vertiefend zu untersuchen und parallel weitere mögliche Satzungsgebiete in Düsseldorf zu identifizieren.

In der Sitzung des AWM am 10.06.2024 hat die Verwaltung in ihren Antworten auf Anfragen der LINKEN und der SPD angekündigt, “in Kürze” eine Informationsvorlage zum diesbezüglichen Sachstand in die Gremien zu geben. Darin sollen unter anderem offene Fragen zu Untersuchungskriterien beantwortet und die identifizierten möglichen Satzungsgebiete genannt werden.

Der aktuelle Skandal der Entmietung der Mauerstraße 32 durch die Firma DUS Invest XXII hätte durch eine Soziale Erhaltungssatzung nach Einschätzung der LINKEN wirksam verhindert werden können. Der Fall hat gezeigt, dass in diesem Stadtteil Mieter:innen akut von Verdrängung bedroht sind.

Deshalb hält es DIE LINKE Ratsfraktion für wichtig, dass Golzheim und die unmittelbar angrenzenden Stadtgebiete Pempelfort und Derendorf als mögliche Satzungsgebiete geprüft werden.

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla              Ben Klar                       Mbulelo Dlangamandla

Beschluss: mehrheitlich abgelehnt
Abstimmung: Ja: 6, Nein: 14, Enthaltung: 1, Befangen: 0

Als Instrument zur Gewinnsteigerung dienen Verwertungskündigungen den Kapitalinteressen. Sie schaden den Interessen von Mieter:innen, widersprechen den die wohnungspolitischen Interessen der Stadt und erschweren das Erreichen von CO2-Einsparungszielen und Ressourcensparsamkeit.

Auch der “Immobilieninvestor” DUS Invest XXII (PrivatCapital) hat das Instrument der Verwertungskündigung genutzt um seinen Mieter:innen in der Mauerstraße 32 zu kündigen. Es sollen durch Abriss und Neubau modernere, größere und damit in jedem Fall teurere Wohnungen entstehen. Die Mieter:innen wehren sich gegen diese Pläne und erfahren dabei Unterstützung des Mietervereins und des Bündnisses für bezahlbaren Wohnraum.

DIE LINKE Ratsfraktion ist im Fall der Mauerstraße 32 nicht nur über das Verhalten des Vermieters empört, sondern auch über das Vorgehen der Stadtverwaltung, die sich aus unserer Sicht einseitig unterstützend gegenüber dem Gewinnstreben des “Investors” zeigt: Dem Vermieter wurde die Abrissgenehmigung bereits erteilt, obwohl voraussehbar war, dass der Interessenkonflikt zwischen Vermieter und Mieter:innen in eine juristische Auseinandersetzung münden würde. Vor der Genehmigungserteilung wäre die Beteiligung der kommunalpolitischen Gremien notwendig gewesen.

Hätte die Verwaltung die Sache den politischen Gremien, d.h. der zuständigen Bezirksvertretung 1 vorgelegt, wie es die Gemeindeordnung aufgrund der geltenden Erhaltungssatzung vorsieht, wären die genannten Kritikpunkte bestimmt zur Sprache gekommen.

Der Fall Mauerstraße 32 zeigt aus Sicht der LINKEN auch die Unausgewogenheit des “Wohnraumstärkungsgesetzes” der CDU-Grünen Landesregierung: § 13 Punkt 5 WohnStG stellt sehr schwammig formulierte Anforderungen an die Bezahlbarkeit der nach einem Abriss neu zu errichtenden Wohnungen und ist damit einseitig “Investoren”-freundlich. “Luxuswohnraum” wird als Ersatzwohnraum zwar ausgeschlossen; er wird aber lediglich dadurch definiert, dass er “den Standard des durch die Zweckentfremdung entfallenden Wohnraums in besonders erheblicher Weise überschreitet”.

Mietobergrenzen werden als Kriterium der Bezahlbarkeit vom Gesetzgeber nicht genannt. Verstößt der Investor gegen Auflagen, darf er sich zudem mit einer einmaligen Zahlung von den Auflagen freikaufen; so hat es das Wohnungsamt auch dem Investor DUS Invest XXII zugesichert.

DIE LINKE vertritt die Ansicht, dass sich die Stadtverwaltung im Angesicht der Wohnungsnot in Düsseldorf für den Erhalt jeder bezahlbaren Wohnung einsetzen muss; sonst steht der “Wohnraumschutz” nur auf dem Papier. Dies bedeutet, den § 13 Punkt 5 WohnStG so auszulegen, dass eine erheblich höhere Miete als Kriterium, um bei Ersatzwohnraum eine “besonders erhebliche Überschreitung des Standards” des entfallenden Wohnraums festzustellen und eine Genehmigung zu verweigern.

DIE LINKE Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:

1. Weshalb wurde die Bezirksvertretung 1 nicht gemäß Bezirkssatzung § 3, Absatz 5, Punkt 5 vor der Erteilung der Abrissgenehmigung beteiligt?

2. Ist angesichts dieses Verstoßes gegen die Bezirkssatzung eine Rücknahme der Abrissgenehmigung möglich oder gar erforderlich?

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla
 

Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:

Antwort zu Frage 1:
Ein Antrag auf Abriss entsprechend der Erhaltungssatzung liegt bislang nicht bei der Verwaltung vor.

Antwort zu Frage 2:
Siehe Antwort zu Frage 1. Eine Genehmigung ist mangels Antrag noch nicht erteilt.

Über ein Jahrzehnt lang bestand die Wohnungspolitik von CDU, SPD, Grüne und FDP im Wesentlichen in einer Quotierungsvorgabe für den geförderten Wohnungsbau von lediglich 20 Prozent bei Wohnungsbauvorhaben im Rahmen von Bebauungsplänen mit städtebaulichem Vertrag bzw. bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen mit Durchführungsvertrag. Erst 2022 wurde dieser Mindestanteil im „Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt“ (HKW) leicht auf 30 Prozent angehoben.

DIE LINKE Ratsfraktion forderte im Jahrzehnt zwischen 2013 und 2023 immer wieder die Anhebung der Sozialwohnungsquote auf wenigstens 50 Prozent, um den rapiden Schwund an Sozialwohnungen aufzufangen. Obwohl die erschreckenden Zahlen zur Entwicklung des Sozialwohnungsbestands jährlich von der Stadtverwaltung erhoben werden, ließen sich weder SPD noch CDU, FDP oder Grüne davon überzeugen, dass eine Erhöhung der Sozialwohnungsquote dringend notwendig war.

Deshalb begrüßte DIE LINKE den Sinneswandel von CDU, SPD und Grünen Ende 2023. Er kam aber zu spät. Von Inkrafttreten des HKW in 2013 bis 2023 hat sich die Zahl der Sozialwohnungen von 19.000 auf 15.000 verringert. Bis zum Jahr 2032 werden laut dem aktuellen Datenblatt Wohnungsmarkt weitere 8.500 Wohnungen aus der Preisbindung fallen; also mehr als die Hälfte.

Um den aktuellen Bestand langfristig zu sichern, wäre theoretisch ein Nettozuwachs von beinahe 1.000 Sozialwohnungen pro Jahr notwendig. Laut Verwaltungsantwort auf eine Anfrage der LINKEN wurden im Jahr 2023 aber nur 358 Sozialwohnungen fertiggestellt – die Zahl der Wohnheimplätze konnte die Verwaltung zum Zeitpunkt unserer Anfrage noch nicht aus dieser Zahl herausrechnen. Deshalb fragen wir erneut nach. Die Förderzusagen für Sozialwohnungen lagen 2023 bei 302 Wohneinheiten und damit wesentlich niedriger als in 2021, 2019, 2018 und 2017.

DIE LINKE rechnet damit, dass sich auch in den Zahlen von 2024 keine Trendwende abzeichnen wird: Die seit dem 07.09.2023 geltende Sozialwohnungsquote von 50 Prozent gilt nur für jene Bebauungsplanverfahren bzw. vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren auf Privatgrundstücken, für die bis zum Zeitpunkt des Ratsbeschlusses vom 07.09.2023 noch kein städtebaulicher Vertrag bzw. Durchführungsvertrag abgeschlossen wurde.

In Düsseldorf gibt es mittlerweile einen Flickenteppich aus unterschiedlichen Vorgaben zu Quoten für geförderte und so genannte „preisgedämpfte“ Wohnungen bei Wohnungsbauvorhaben; abhängig davon, zu welchem Datum das Bebauungsplanverfahren begonnen wurde.1 Eine Umstellung möglichst vieler Bebauungspläne auf die seit dem 07.09.2023 gültige 50-Prozent-Quote für geförderten Wohnraum sollte mit den Beteiligten aber nachverhandelt werden.

Da die Wohnungswirtschaft deutliche Kritik am Modell des so genannten „preisgedämpften“ Wohnungsbau geübt hat, sollte die Anhebung der Sozialwohnungsquote bei gleichzeitigem Wegfall des “preisgedämpften” Wohnraums Zustimmung finden. Für die Zukunft des Sozialen Wohnungsbau wäre es ein wichtiger Fortschritt.

Deshalb bitten wir die Stadtverwaltung um eine Übersicht.

DIE LINKE Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:

1. Wie viele Wohneinheiten werden bei laufenden oder geplanten Wohnungsbauvorhaben in Düsseldorf nach Vorgaben des Handlungskonzeptes Wohnungsmarkt in der Fassung gemäß den Ratsbeschlüssen von 2016, 2020, 2022 und 2023 gefördert, preisgedämpft oder freifinanziert errichtet? (Bitte aufschlüsseln nach geltender Fassung HKW, voraussichtlichem Fertigstellungsdatum und Finanzierungsweg.)

2. Wie setzen sich die im Jahr 2023 neu errichteten frei finanzierten und die neu errichteten öffentlich geförderten Wohneinheiten zusammen? (Bitte tabellarisch aufschlüsseln nach Studierendenwohnungen, Heimplätzen, Miet- und Eigentumswohnungen.)

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla     Ben Klar      Mbulelo Dlangamandla

Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:

Antwort zu Frage 1:
Eine solch umfassende Statistik würde über die bereits verfügbaren Daten einen erheblichen Aufwand in den entsprechenden Ämtern (Amt 61, 63 und 64) mit sich bringen. Um belastbare Ergebnisse zu erzielen, müssten alle städtebaulichen Verträge ebenso wie die dann folgenden Baugenehmigungen gesichtet und ausgewertet werden. Diese Auswertung ist dann in einem nächsten Schritt mit den vom Wohnungsamt geführten Daten abzugleichen. Der Aufbau eines solches Controllings müsste hinsichtlich personeller und organisatorischer Umsetzbarkeit mit den Fachämtern abgesprochen und geprüft werden. Insofern stehen zunächst die im folgenden vorliegenden Daten zur Verfügung.

Antwort zu Frage 2:
Fertigstellungen von öffentlich geförderten Wohneinheiten im Jahr 2023.

Für eine entsprechende Aufschlüsselung der frei finanzierten Wohneinheiten gelten die
Ausführung zu Frage 1.

DIE LINKE Ratsfraktion sieht es kritisch, dass die Verwaltung in diesem Fall die wirtschaftliche Situation eines Wohnungseigentümers offenbar als Kriterium dafür anlegte, ob Wohnraum unter die Wohnraumschutzsatzung fällt oder nicht.

Es bedarf aus unserer Sicht einer Klarstellung der Verwaltung, wie sie in ähnlich gelagerten Fällen systematisch vorgeht, welche Konsequenzen sich darausm ergeben und wie häufig diese Fälle vorkommen.

Aus Sicht der LINKEN eröffnet dieser Fall auch eine Diskussion darüber, ob Eigentümer:innen leerstehender Wohnungen in solchen Fällen als Alternative zur Instandsetzung ein Verkauf an die Stadt angeboten werden könnte, mit anschließender Übertragung an die SWD.

DIE LINKE Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:

1. In wie vielen Fällen hat die Verwaltung seit Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung entschieden, dass ein spezifischer Leerstand keinen schützenswerten Wohnraum im Sinne der Wohnraumschutzsatzung darstellte, da aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen vom Eigentümer die Instandsetzung bzw. Nutzbarmachung nicht eingefordert werden konnte bzw. wo hat sie aus solchen Gründen Ausnahmegenehmigungen erteilt oder von Sanktionen abgesehen? (Bitte nach Jahr und Stadtteilen aufgliedern, unter Angabe der Gründe und, soweit möglich, unter Angabe der Adressen der Objekte.)
    
2. Welche Kriterien (z.B. Verwaltungsrichtlinien) legt die Stadtverwaltung an die Zumutbarkeit einer Instandsetzung bzw. Nutzbarmachung von Leerstand an und wie werden diese aufgelegt? (Bitte etwaige Verwaltungsrichtlinien und Auslegung anfügen.)
    
3. Welches weitere Vorgehen (bspw. erneutes Gespräch mit Eigentümer:in, Kaufangebot durch die Stadt) sieht die Verwaltung in den vorgenannten Fällen vor?

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla        Ben Klar                 Mbulelo Dlangamandla

Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:

Antwort zu Frage 1:
Seit Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung im Oktober 2019 erhält der Fachbereich Wohnungsaufsicht durch eigene Ermittlungen, Anzeigen Verfügungsberechtigter und Dritter regelmäßig Informationen über leerstehende und mit einem Abrisswunsch verbundene Wohnobjekte, bei denen im Rahmen eines Verwaltungsverfahrens die Schutzwürdigkeit des Wohnraums bzw. Objektes für den allgemeinen Wohnungsmarkt überprüft werden muss.

Die nachfolgende, aus Datenschutzgründen quantitativ dargestellte tabellarische Übersicht zeigt die im Zeitraum von 2020 bis einschließlich Juli 2024 überprüften einzelnen Wohneinheiten und Objekte auf, bei denen entweder kein Wohnwert mehr festgestellt werden oder eine Anordnung zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands aus wirtschaftlichen Gründen nicht gefordert werden konnte.

Antwort zu Frage 2:
Die bauliche Beschaffenheit von Wohnraum ist ein entscheidendes Kriterium dafür, ob Wohnraum unter den Schutzzweck der Wohnraumschutzsatzung und des Wohnraumstärkungsgesetzes NRW zu subsumieren ist.

Der Gesetzgeber des Landes NRW sowie der kommunale Satzungsgeber haben daher in den genannten Vorschriften verschiedene Regelungen getroffen, die sich mit der objektiven Geeignetheit von Wohnraum beschäftigen.

Aus der in Anlage 1 zu Frage 2 aufgeführten Übersicht sind die jeweiligen Gesetzesvorschriften, Ergänzungen aus dem Leitfaden zum Wohnraumstärkungsgesetz NRW sowie ihre Anwendung im Fachbereich Wohnungsaufsicht dargestellt.

Je nach Fragestellung geht es um die technische Beurteilung von Baumängeln in Wohnraum, die Ermittlung der Restnutzungsdauer eines Wohngebäudes, die Berechnung der Kosten für die Wiederherstellung der Mindestanforderungen an Wohnraum sowie die Wirtschaftlichkeit einer Instandsetzungsmaßnahme mit Hilfe einer Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Die technischen Beurteilungen zur Ermittlung des Wohnwertes sowie die Berechnungen von Sanierungskosten werden durch den technischen Mitarbeiter des Fachbereiches Wohnungsaufsicht ermittelt.

Für die Berechnung des Wohnwertes, siehe Anlage 2 zu Frage 2, wird hier auf eine Methodik zurückgegriffen, die bereits seit der Umsetzung der historischen Landesverordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum angewandt und mit Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung fortentwickelt wurde.

Bei der Berechnungsmethode handelt es sich um eine an die spezifischen Anforderungen der aktuellen Vorschriften zur Zweckentfremdung von Wohnraum angepasste Immobilienwertermittlung, wie sie zum Beispiel auch bei der Gestaltung von Verkehrswertgutachten zur Vorlage bei gerichtlich angeordneten Immobilienzwangsversteigerungen angewandt wird.

Für die Berechnung von Sanierungskosten, siehe Anlage 3 zu Frage 2 als Beispielrechnung, werden anhand des vor Ort festgestellten baulichen Zustands die Investitionskosten der betroffenen Gewerke ermittelt und im weiteren Verlauf einer Mietertragsberechnung, siehe Anlage 4 zu Frage 2 als Beispielrechnung, gegenübergestellt.

Antwort zu Frage 3:
Sofern als Ergebnis eines Verwaltungsverfahrens festgestellt wurde, dass ein Objekt nach der bereits dargestellten Methodik zur Überprüfung nicht mehr dem Schutzzweck der Wohnraumschutzsatzung zuzuordnen ist, wird der Verwaltungsvorgang beendet.

Erneute Gespräche mit der aktuellen Eigentümerschaft würden zu keinem anderen Ergebnis führen.

Die betroffenen Wohneinheiten und Objekte werden im Rahmen einer langfristigen Wiedervorlage weiter beobachtet. Sofern ein Eigentümerwechsel, insbesondere in Verbindung mit einer neuen Überplanung der Nutzung stattfindet, wird der jeweiligen Tatbestandsvoraussetzungen für Abbruch, Umwandlung, Leerstand und Kurzzeitvermietung auf das Erfordernis einer Zweckentfremdungsgenehmigung aufmerksam gemacht.

Anlage als pdf
 

Der Landesbetrieb IT NRW sieht die Armutsgefährdungsquote für Düsseldorf im Jahr 2022 bei 19,2 Prozent1, Statista bei 20,8 Prozent.2 Die Armutsgefährdungsquote berücksichtigt nicht, dass die Lebenshaltungskosten in Düsseldorf um 8,5% höher liegen als der bundesweite Durchschnitt;³ dazu tragen insbesondere die äußerst hohen Mietpreise bei. Wir müssen also von einer höher liegenden kaufkraftbereinigten Armutsquote in Düsseldorf ausgehen.

Kommt der Verlust einer Beschäftigung hinzu, ist ein armutsgefährdeter Haushalt schnell nicht mehr in der Lage, die Miete zu bezahlen. Schlimmstenfalls kommt es zur Zwangsräumung.

Während der Pandemie gab es teils öffentlichkeitswirksame Zusagen von Wohnungsgesellschaften wie der LEG, auf Räumungsklagen zu verzichten. Aber auch 2020 wurden in Düsseldorf 488 Zwangsräumungen gerichtlich angeordnet; 2021 waren es 339 Fälle. In den Jahren zuvor hatte sich die Zahl der Zwangsräumungen in Düsseldorf bei rund 600 Fällen pro Jahr eingependelt.

2022 und 2023 verschärften hohe Inflation und rasant steigende Energiepreise noch einmal die wirtschaftliche Situation finanzschwacher Haushalte.

Zwangsräumungen sind nach Überzeugung der LINKEN Ratsfraktion eine wachsende Gefahr und nicht tolerabel.

^{1 https://www.it.nrw/system/files/media/document/file/156_23.pdf}

^{2 https://de.statista.com/statistik/daten/studie/159848/umfrage/armutsgefaehrdungsquote-in-deutschland-2008/}

^{3 Goecke, Henry / Henger, Ralph / Kawka, Rupert / Schröder, Bjarne / Schröder, Christoph / Wendt, Jan,2023, Regionaler Preisindex – ein neuer Ansatz mit Big Data, Gutachten in Zusammenarbeit mit demBundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen undRaumordnung (BBR), Köln}

DIE LINKE Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:

1. Wie viele Zwangsräumungen in Düsseldorf wurden der Verwaltung durch das Amtsgericht jeweils in 2022 und 2023 gemeldet (aufgeschlüsselt nach Monaten und Stadtteilen)?

2. Wie viele Haushalte mit wie vielen Personen wurden jeweils 2022 und 2023 im Zuge einer Zwangsräumung in Düsseldorf in Notunterkünften untergebracht?

3. Wie viele Zwangsräumungen wurden jeweils 2022 und 2023 von der SWD und – soweit bekannt – von anderen Wohnungsgesellschaften durchgeführt (bitte nach Wohnungsgesellschaft aufschlüsseln)?

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla              Ben Klar                    Mbulelo Dlangamandla
 

Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:

Antwort zu Frage 1:
Im Jahr 2022 erreichte die Beratungsstelle für Wohnungsnotfälle im Amt für Soziales und Jugend durch das Amtsgericht 430 Ankündigungen der Zwangsräumung nach Urteil und im Jahr 2023 insgesamt 475 Ankündigungen. Diese splitten sich folgendermaßen auf die einzelnen Monate auf, eine Aufschlüsselung nach Stadtteilen ist nicht möglich:

Eine Zwangsräumung ist die Folge einer von der Vermieter*in erfolgreich betriebenen Räumungsklage, unter anderem wegen Mietschulden oder – seltener – mietwidrigen Verhaltens. In diesen Fällen hängt der Erhalt der Wohnung und die Verhinderung der Zwangsräumung zwingend von der Mitwirkungsbereitschaft sowohl von Mieter*innen als auch Vermieter*innen ab.

Die Tätigkeit der Beratungsstelle für Wohnungsnotfälle im Amt für Soziales und Jugend setzt in der Regel schon viel früher ein. Sobald ein Wohnungsnotfall bekannt wird, greifen bereits vor Kündigung des Mietverhältnisses diverse Interventionsmaßnahmen.

Dazu zählen beispielsweise schriftliche Beratungsangebote, Sprechstunden im Dienstgebäude Willi-Becker-Allee 8 sowie sozialraumorientierte Sprechstunden an fünf weiteren Standorten im Stadtgebiet in enger Kooperation mit der vor Ort ansässigen Wohnungswirtschaft. Soweit Mieter*innen auf die Beratungsangebote der Beratungsstelle nicht reagieren, führt der Außendienst des Amtes für Soziales und Jugend Hausbesuche durch, um einen persönlichen Kontakt herzustellen. Ebenso gibt es fallbezogen eine enge Zusammenarbeit beispielsweise mit dem Bezirkssozialdienst und dem Amt für Wohnungswesen.

Antwort zu Frage 2:
Im Jahr 2022 wurden 67 Haushalte mit 104 Personen aus einer Zwangsräumung durch das Amt für Migration und Integration in Notunterkünften untergebracht. Im Jahr 2023 waren es 69 Haushalte mit 104 Personen, die aus einer Zwangsräumung in Notunterkünften untergebracht wurden.

Antwort zu Frage 3:
Im Jahr 2022 wurden elf Zwangsräumungen von der Städt. Wohnungsgesellschaft Düsseldorf mbh & Co. KG (SWD) durchgeführt. Im Jahr 2023 waren es 20 Zwangsräumungen.

Der frei finanzierte Wohnungsbau auf städtischen Flächen kann laut Düsseldorfer Baulandmodell ein Drittel umfassen; trotzdem wird der Anspruch erhoben, dass “100 Prozent” der Wohnungen auf städtischen Flächen “bezahlbar” sein sollen.

Die Verwaltungsantwort eröffnete, dass über die tatsächliche Mietobergrenze bei jedem Bauprojekt einzeln entschieden werden soll. Darin sieht DIE LINKE keine wirksame Mietpreisdeckelung und zieht deshalb die “hundertprozentige Bezahlbarkeit” in Zweifel.

Entsprechend interessiert sind wir an möglichen weiteren Einschränkungen der im Baulandmodell behaupteten “Bezahlbarkeit” von Wohnraum auf städtischen Flächen. Zahlreiche Wohnformen werden hier unter die “bezahlbaren” gerechnet, ohne dass eine Aussage zur Miethöhe gemacht wird. Es fehlt auch eine Erläuterung, unter welchen anderen Voraussetzungen eine Wohnform von der Stadtverwaltung als “bezahlbar” angesehen wird.

Ich frage an:

1. Was zählt die Stadtverwaltung im Rahmen der "Wohnungsbauoffensive" bzw. Düsseldorfer Baulandmodell unter die Restkategorie "weitere innovative, das Gemeinwohl fördernde Wohnformen”? (Bitte vollständig aufzählen.)

2. Welche Mindestvoraussetzungen der “Bezahlbarkeit” stellt die Verwaltung an Bau- und Wohngruppen, Senioren-, Azubi- und Studierendenwohnheime sowie "weitere innovative, das Gemeinwohl fördernde Wohnformen”?

3. Welche Investitionen städtischer Mittel plant die Stadt, um auf eigenen Flächen "100 Prozent bezahlbaren Wohnraum" zu verwirklichen?

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla
 

Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:

Antwort zu Frage 1:
Die Quotierungsregelung für städtische Grundstücke setzt mit ihrer Forderung nach mindestens 60% öffentlich gefördertem Wohnungsbau einen Schwerpunkt auf bezahlbaren Wohnraum. Mit der expliziten Ergänzung um Bau- und Wohngruppen, Senioren-, Azubi- und Studierendenwohnheime wird zudem im Sinne des Gemeinwohles ein Akzent auf bestimmte Zielgruppen und sozialen Zusammenhalt gesetzt. Das Baulandmodell zielt zudem auf Nachhaltigkeit sowie Qualität in Städtebau und Architektur ab, was sich in dem Querschnittsthema „Klimaschutz und zur Klimaanpassung“ widerspiegelt. Entsprechende Maßnahmen sind bei der Umsetzung aller Bausteine des Baulandmodells zu berücksichtigen. Auch dies trägt langfristig zu einer gemeinwohlorientierten Entwicklung im weiteren Sinne bei.

Hier setzt die „Restkategorie“ an. Es sollen innovative Wohnbauvorhaben gefördert werden, die neue Wege beschreiten und über die derzeit gängige Praxis und rechtliche Anforderungen an das Bauen hinausgehen, zum Beispiel durch

• - effiziente Nutzung von Grund und Boden durch innovative Baustrukturen, Nachverdichtung / Überbauung bereits versiegelter Flächen, im Sinne einer flächensparenden Bauweise,
• - innovative Architektur / flexible Grundrisse, die eine unkomplizierte Umnutzung von Gebäuden ermöglichen oder neue Formen von gemeinschaftlich zu nutzender Fläche,
• - Nutzung besonderer Baustoffe, im Hinblick auf Kreislaufwirtschaft, Klimafreundlichkeit und Nachhaltigkeit,
• - Mix von Bestand und Neubau.

Aufgrund der Spannbereite der möglichen innovativen Wohnformen ist eine vollständige Aufzählung nicht möglich bzw. vorgegeben.

Antwort zu Frage 2:
In den Konzeptausschreibungen für städtische Grundstücke macht die Landeshauptstadt Düsseldorf fallbezogen unter Zugrundlegen der Lage des Grundstücks Vorgaben zur Bezahlbarkeit, die auch berücksichtigen müssen, dass das Investment für den Vorhabenträger wirtschaftlich umsetzbar ist. Hier kommt es stets auf den Einzelfall an. Als Orientierung können die neu entwickelten Kriterien herangezogen werden, die für das mittlere Einkommenssegment im Rahmen der neuen städtischen Förderprogramme entwickelt wurden.

Bezahlbarkeit in den aufgezählten Wohnformen wird in der Praxis – neben der ohnehin schon zu erfüllenden Quote im geförderten Wohnraum – auch durch die finanzielle Unterstützung der Wohnraumförderung erreicht. Sobald Wohnheime oder Wohngruppen gefördert errichtet werden, gibt es in den Förderrichtlinien Öffentliches Wohnen des Landes NRW klare Vorgaben zur Miethöhe, die vom Ministerium für Heimat, Kommunales, Bauen und Digitalisierung jährlich an den Markt angepasst werden.

Antwort zu Frage 3:
Das Baulandmodell bietet hier eine Vielzahl von unterschiedlichen Mitteln, die projekt- bzw. flächenbezogen eingesetzt werden. Zu nennen sind z.B. passgenaue Erbbaurechte, kooperative Flächenentwicklungen oder auch die Einlagen von städtischen Grundstücken in das Betriebsvermögen von städtischen Töchtern. Durch den Einsatz der unterschiedlichen Mittel wird kontinuierlich ein wesentlicher Beitrag zur Bezahlbarkeit des Wohnens geleistet. Selbstverständlich werden die konkreten Haushaltsmittel dem jeweiligen Projekt über die entsprechende Beschlussvorlage zugeordnet und den Gremien vorgelegt, wie es bereits im Baulandmodell vereinbart ist.

Seit 2016 arbeitet DIE LINKE Ratsfraktion auf die Aufstellung Sozialer Erhaltungssatzungen in Düsseldorf hin. Diese Forderung der LINKEN wurde von wechselnden Ratsmehrheiten aus CDU, SPD, FDP und Grünen lange zurückgewiesen.

Erst 2020 erklärte sich die Stadtverwaltung bereit, sich mit den guten Erfahrungen anderer Städte zum Thema zu befassen und zu prüfen “ob und wenn ja in welchen Stadtbezirken, Stadtteilen und Quartieren Steuerungserfordernisse bestehen” - mit nur einem einzigen möglichen Pilotprojekt im Stadtbezirk 3. DIE LINKE sah diese vage Formulierung nicht als ausreichend an und stellte den Änderungsantrag, innerhalb von 6 Monaten die Grundlagen für den Erlass von Erhaltungssatzungen zu schaffen. Das lehnten die anderen Fraktionen ab.

Nach weiteren drei Jahren kam die Prüfung durch die Stadtverwaltung zu einem Ergebnis. Die Verwaltung schlug dem Rat in seiner Sitzung am 07.09.2023 dieses weitere Vorgehen vor:
“Die Verwaltung arbeitet an den beschriebenen noch offenen Punkten weiter und ist optimistisch, hier schnell eine finale Methodik zu entwickeln, die zugleich eine rechtssichere Grundlage zur Ermittlung von Verdachtsgebieten darstellen wird.
Entsprechend dem Beschluss des Rates wird dann ein im Stadtbezirk 3 gelegenes – sofern dort ein Verdachtsgebiet ermittelt wird – potenzielles Satzungsgebiet ausgewählt und vertiefend untersucht.”

Das einzige Pilotprojekt im Stadtbezirk 3 sollte also fünf Jahre nach dem Erlass einer Satzung evaluiert werden, bevor ein zweites Satzungsgebiet wiederum geprüft würde. Das hätte bedeutet, dass bis zu weiteren Satzungen in anderen Stadtgebieten vielleicht ein weiteres Jahrzehnt verstrichen wäre. Deshalb beschloss der Stadtrat gegen CDU, AfD und FDP, anstelle nur eines Pilotprojekts die parallele Prüfung und Vorbereitung von weiteren Sozialen Erhaltungssatzungen.

DIE LINKE beantragte außerdem, dass die Verwaltung ihre konkreten Planungsfortschritte und ihren Personalbedarf darstellt, was die anderen Fraktionen ablehnten.

Seitdem wurde den politischen Gremien weder über die Fortschritte bei der Erarbeitung des Indikatorensets für die Ermittlung von Verdachtsgebieten noch über ggf. ausgewählte Gebiete und auch nicht über geplante oder laufende Begutachtungen dieser Verdachtsgebiete berichtet. Ein Zeithorizont für erste Satzungsbeschlüsse ist ebenso noch offen.

DIE LINKE Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:

1. Wann erfolgen jeweils die nächsten Schritte für die Aufstellung der sozialen Erhaltungssatzungen der möglichen einzelnen Satzungsgebiete? (Bitte nach möglichem Satzungsgebiet aufgliedern.)

2. Welche Indikatoren für die Ermittlung möglicher Satzungsgebiete wurden bisher aufgestellt?

3. Welche Beurteilungskriterien zur Bewertung der Genehmigungsfähigkeit von Modernisierungsmaßnahmen wurden bisher aufgestellt?

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla               Ben Klar                     Mbulelo Dlangamandla

Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:

Antwort zu Frage 1:
Das Screening zur systematischen Identifizierung von Verdachtsgebieten ist abgeschlossen worden. Dabei wurden auf Basis standardisierter Indikatorenwerte Indizes für die drei betrachteten Dimensionen “Aufwertungspotenzial”, “Entwicklungsdruck” und “Verdrängungsgefahr” gebildet, die anschließend weiter vertiefend untersucht wurden. Nun werden mit Hilfe von Ortsbegehungen und fachlichen Einschätzungen die ermittelten Verdachtsgebiete verifiziert. Darauf aufbauend wird derzeit ein erstes Satzungsgebiet abgegrenzt und ein entsprechendes Gutachten erstellt.

Antwort zu Frage 2 und 3:
Hier möchte die Verwaltung auf eine beabsichtigte Informationsvorlage in Kürze verweisen, die in zeitlicher Nähe zum eigentlichen Satzungsbeschluss der ersten Satzung in die Gremien eingebracht werden soll. Hierin wird die erarbeitete Systematik in ihrer Gesamtheit dargestellt und erläutert werden.

So wurde durch Anwohner:innen bekannt, dass an der Adresse Bergische Landstraße 5-17 die leerwerdenden Wohnungen nicht wiedervermietet werden – womöglich schon seit Jahren. Es ist nicht ersichtlich, ob dies ein Einzelfall ist und ob eine einfache Erklärung vorliegt.

Aus diesen Gründen möchte DIE LINKE eine Aufstellung der Leerstände, jeweiligen Leerstandsdauer und Leerstandsgründe von SWD-Wohnungen und Wohnungen im städtischen Eigentum.

DIE LINKE Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:

1. Wie viele Wohnungen der SWD bzw. der Stadt Düsseldorf stehen aktuell seit 3-6 Monaten, seit 6-12 Monaten, seit 1-2 Jahren oder seit mehr als 2 Jahren leer (bitte aufgeschlüsselt nach Stadtteilen)?

2. Welche Gründe liegen jeweils für einzelne Leerstände vor, die bereits ein Jahr oder länger andauern oder voraussichtlich andauern werden?

3. Wie viel länger werden die unter 2. abgefragten Leerstände voraussichtlich noch andauern?

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla            Ben Klar              Mbulelo Dlangamandla

Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:

Antwort zu Frage 1:
Für den Bereich des Amtes für Gebäudemanagement wurden 11 Wohnungen mit
folgenden Angaben ermittelt:

(Hinweis: Für den Zeitraum 1-2 Jahre liegen keine Leerstände vor.)

Des Weiteren betreut das Amt für Schule und Bildung insgesamt 108 Dienstwohnungen für Schulhausmeister*innen, die nicht dem freien Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen. Davon befinden sich sieben Wohnungen aktuell im Leerstand wegen Renteneintritt oder Umsetzung und werden derzeit renoviert.

Die SWD berichtet, aktuell besteht ein Leerstand von 31 Wohnungen mit folgenden
Angaben:

Antwort zu Frage 2 und 3:
Für den Leerstand der Wohnungen von einem Jahr oder länger liegen nach Auskunft
des Amtes für Gebäudemanagement unterschiedliche Gründe vor:

• Bei zwei Gebäuden ist keine Neubelegung erfolgt, da die Objekte verkauft werden sollen.
• Zwei Wohnungen sind sanierungsbedürftig. Hier ist eine Sanierung in diesem Jahr geplant.
• Ein Leerstand resultiert aus dem geplanten Abriss des Objektes.
• Bei drei Objekten befindet sich das weitere Vorgehen noch in der Klärung.

Die längerfristigen Leerstände der SWD (sogenannte „gewollte“ Leerstände) sind durch umfangreiche für die Zukunft notwendige Modernisierungen zu begründen. Als Partner des Düsseldorfer Klimapaktes verfolgt die SWD das Ziel, im Sinne des Klimaschutzes die teils sehr alten Bestandsgebäude in vielen Wohnquartieren zu modernisieren, um bis zum Jahr 2035 größtmögliche CO2-Emmissionsreduktionen zu ermöglichen. Im Rahmen dieser Modernisierungen werden die Quartierswohnungen gleichzeitig auf einen modernen und zeitgemäßen Wohnstandard gebracht sowie für die Zukunft als bezahlbarer Wohnraum gesichert. Diese Modernisierungen können nicht in bewohntem Zustand umgesetzt werden. Es müssen also Ausweichwohnungen für die Mieterinnen und Mieter vorgehalten werden, in welche diese temporär oder auf Wunsch auch langfristig umziehen können.

Eine belastbare Aussage zu den weitergehenden Leerständen ist nicht möglich.
Aufgrund der wohnungswirtschaftlichen Grundvoraussetzungen ist ein Leerstand in der aktuellen Größenordnung mittelfristig unvermeidbar, weil Großmodernisierungen durch die SWD mit den Zielen der langfristigen Sicherung bezahlbaren Wohnraums und dessen energetische Optimierung im Sinne des Klimaschutzes anders nicht realisierbar sind. Modernisierungsmaßnahmen haben aufgrund komplexer Umsetzungen von Mieterinnen und Mieter stets einen zeitlich erheblichen Leerstand als Konsequenz.

Die aktuelle Modernisierungstätigkeit wirkt sich nach heutiger Einschätzung auf 351 Wohnungen bzw. Haushalte aus:

DIE LINKE Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:

1. Wie entwickelt sich der Anteil barrierefreier (DIN-18040-II, B-Standard) bzw. rollstuhlgerechter (DIN-18040-II, R-Standard) Wohnungen im Bestand der SWD zwischen 2020 und (laut Planung) 2027 (bitte anteilig und in absoluten Zahlen)?

2. Welche Möglichkeiten nutzt die Stadt bzw. könnte die Stadt nutzen, um einen höheren Anteil barrierefreier oder rollstuhlgerechter Wohnungen bei privaten Bauvorhaben festzuschreiben (z.B. über das Düsseldorfer Baulandmodell)?

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla          Ben Klar                Mbulelo Dlangamandla

Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:

Antwort zu Frage 1:
Zwischen 2020 und 2024 sind bisher 420 Wohnungen im DIN-18040-II B-Standard und sechs Wohnungen im DIN-18040-II R-Standard neu geschaffen worden. Bis zum Ende des Jahres 2027 sollen nach aktuellen Planungen 536 weiteren Wohnungen im DIN-18040-II B-Standard fertiggestellt werden. Insgesamt werden also im gefragten Zeitraum 956 barrierefreie Neubauwohnungen von der SWD geschaffen.

Darüber hinaus entstehen im Zeitraum von 2020 bis Ende 2027 insgesamt 302 barrierefreie Wohnungen im DIN-18040-II B-Standard im Rahmen von Modernisierungen im Bestand (107 sind bereits modernisiert).

Die oben genannten barrierefreien Wohnungen werden dann Ende des Jahres 2027 bis zu 15 Prozent des Gesamtwohnungsbestandes der SWD ausmachen.

Antwort zu Frage 2:
Im Neubau von Geschoßwohnungen ist gemäß § 49 Landesbauordnung die Barrierefreiheit der Standard. Rollstuhlgerechte Wohnungen werden regelmäßig im geförderten Wohnungsbau umgesetzt. Eine Festschreibung beim Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern ist weder durch den Landesgesetzgeber noch durch die Landeshauptstadt Düsseldorf vorgesehen.

Die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt lässt keine entsprechenden
Investitionen privater Wohnungsunternehmen erwarten. Auch die uns bekannten
Projekte der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft SWD erreichen nicht das
nötige Volumen. Vor diesem Hintergrund betrachtet DIE LINKE auch die
Ankündigung der Stadtspitze, bis zum Jahr 2030 gemeinsam mit der
Wohnungswirtschaft 8.000 Wohnungen zu errichten, mit Skepsis. Bisher ist diese
Ankündigung genau das geblieben – eine Ankündigung ohne
Finanzierungszusagen von Investoren oder der Stadt selbst.

Hinzu kommt, dass durch die Bevölkerungsentwicklung ein zusätzlicher und
steigender Bedarf an günstigem Wohnraum besteht. Das Düsseldorfer Bündnis
für bezahlbaren Wohnraum spricht von mehreren zehntausend fehlenden
Wohnungen. Tatsächlich haben an die 150.000 Düsseldorfer Haushalte aufgrund
ihres Einkommens Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein – dem steht
ein Bestand von nur 15.000 Sozialwohnungen gegenüber.

Nach Überzeugung der LINKEN muss deshalb neben Neubau und Verdichtung
auch die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Mietwohnungen geprüft
werden. Bei allen ihren bisherigen Überlegungen hat die Stadtverwaltung
vernachlässigt, dass in Düsseldorf auf dem Markt für Büroflächen ein riesiges Überangebot aufgebaut wurde. Je nach Quelle beläuft sich der Leerstand auf 7,8
(Colliers ¹) bis 9,4 (BNP Paribas²) Prozent. Das entspricht bis zu 921.000 m²
Büroflächen. Coliers wirbt dabei explizit für die Umnutzung von Büroflächen in
Wohnraum “auf sozialverträglichem Preisniveau” (Colliers) und fordert dafür von
der Stadt Düsseldorf entsprechend eine Vereinfachung von
Bebauungsplanänderungen und beschleunigte Genehmigungsverfahren.
Das Überangebot und der resultierende Leerstand von Büroflächen eröffnen nach
unserer Einschätzung die realistische Möglichkeit, relativ kostengünstig und
kurzfristig zusätzlichen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Bereitschaft der
Anbieter scheint vorhanden zu sein und könnte sich durch ein Förderprogramm
der Staatsbank KfW weiter vergrößern. Laut Ankündigung der Bundesregierung
sollen 2024 und 2025 durch die KfW 480 Millionen Euro für zinsverbilligte Kredite
aus Mitteln des Klima- und Transformationsfonds für die Umnutzung von
Gewerbeflächen bereitgestellt werden.³

Um städtebaulich sinnvolle Projekte anzustoßen, sollte die Stadt nach Auffassung
der LINKEN frühzeitig Objekte identifizieren, die gut zur Umwandlung in
Wohnungen geeignet sind und dann entweder zugunsten der SWD ankaufen
oder auf seriöse Investoren zugehen. Verschiedene rechtliche und
organisatorische Voraussetzungen sind zu klären. Wesentlich sind aber zunächst
die Erfassung und Analyse des aktuellen Büroflächenleerstands.

DIE LINKE Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:

1. Wie ist der Kenntnisstand der Verwaltung über konkrete Leerstände von Büroflächen in Düsseldorf und die potentielle Eignung einzelner Objekte für die Umnutzung als Wohnflächen?
    
2. Welche Möglichkeiten bestehen oder könnten geschaffen werden (verwaltungsorganisatorisch, rechtlich etc.), um leerstehende Büroobjekte und ihre Eignung zur Umnutzung besser zu erfassen?
    
3. Welche Voraussetzungen müsste die Stadt schaffen bzw. welche Hürden müssten abgebaut werden (verwaltungsorganisatorisch, rechtlich etc.), damit Umnutzungspotentiale konsequent realisiert werden können?

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla                  Ben Klar                          Mbulelo Dlangamandla

¹ https://www.colliers.de/blog/mit-umnutzungen-gegen-den-bueroleerstand/2 https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/bueromarkt/duesseldorf-at-a- glance3 https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/topthemen/Webs/BMWSB/DE/Massnahme npaket-bauen/massnahmenpaket-artikel.html

Antwort der Verwaltung durch die Beigeornete Zuschke:

Antwort zu Frage 1 bis 3:
In Düsseldorf gibt es Stand Ende 2023 einen Büroflächenleerstand von ca. 700.900
m². Dies entspricht einer Leerstandsquote von 9,3 %. Diese Zahlen werden von den
Maklerhäuern, die gemeinsam die Büromarktdaten in Kooperation mit der gif
Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. erheben, entsprechend
veröffentlicht. Für die Berechnung der Leerstandsquote wird der Leerstand in Bezug
zum gesamten Büroflächenbestand in Düsseldorf gesetzt. Der Büroflächenbestand
wird gemeinsam mit den Maklerhäusern und der Wirtschaftsförderung im sogenannten
Büroflächenkataster Düsseldorf jährlich fortgeschrieben.

Im Rahmen der Wirtschaftsflächenentwicklung und des Immobilienservice bietet die
Wirtschaftsförderung insbesondere für Unternehmen, die Büroflächen suchen, einen
umfassenden Service. Für die Um- und Ansiedlung von Unternehmen werden
fallbezogen Standortvorschläge erstellt. Dabei wird für die Vermittlung von
passgenauen Immobilien/Flächen im Vorfeld die freien Büroflächen von Eigentümern,
Gebäude- und Liegenschaftsverwaltungen, Asset-Managern oder von Maklern mit
entsprechenden Aufträgen recherchiert und erfasst.

Da es sich dabei in der Regel um genehmigte Büroflächen handelt und dieser der
Wirtschaftsförderung zur Vermittlung an Büronutzer benannt werden, gibt es keinerlei
Hinweise oder Aussagen über die potentielle Eignung einzelner Objekte für die
Umnutzung als Wohnflächen.

Sicherlich könnte der Büroflächenleerstand weiter differenziert werden, jedoch
beziehen sich die Makler dabei ebenso auf die Eignung oder die Qualitäten der
Immobilien/Flächen als genehmigte Bürofläche. Die potentielle Eignung einzelner
Objekte für die Umnutzung als Wohnflächen kann daher nicht ohne weitere Kriterien
oder einer Prüfung möglicher Gebäude getroffen werden.

In der Vergangenheit waren einige Umnutzungen erfolgreich. Bei entsprechendem
Planungsrecht konnten die Genehmigungen - teilweise mit, teilweise ohne Befreiungen
- erteilt werden. Mittlerweile gibt das Baurecht mit dem § 31 Abs. 3 BauGB zusätzliche
Möglichkeiten, auch wenn die Grundzüge der Planung berührt werden.

Wie bei allen Planungen berät die Verwaltung die EigentümerInnen und InvestorInnen
im Sinne einer guten Entwicklungsmöglichkeit des Stadtbezirks zur Umnutzung -
insbesondere zur Wohnraumschaffung.