Ein Drittel frei finanzierter Wohnungsbau auf städtischen Flächen - zu welchem Preis?
Anfrage der Ratsfraktion Die Linke. Düsseldorf zur Sitzung des Rates am 08.05.2024 (RAT/136/2024):
Das geltende Düsseldorfer Baulandmodell sieht laut städtischer Homepage vor, dass auch auf städtischen Grundstücken ein Anteil an frei finanzierten Wohnungen errichtet werden muss: "Auf städtischen Flächen und solchen, die bei städtischen Tochterunternehmen eingelegt werden, wird konsequent 100 % bezahlbarer Wohnungsbau realisiert. [...] Auch ein untergeordneter Anteil frei finanzierter Wohnungsbau bildet einen wichtigen Baustein für eine vielfältige Mischung im Quartier [...]. Hier ist daher eine Deckelung der Mieten vorgesehen [...] – unter Berücksichtigung von Lage und Quartier."1
Die Stadt verschweigt auf ihrer Homepage, dass dieser “untergeordnete” Mindestanteil an frei finanzierten Wohnungen laut Erlass des MHKBD NRW vom 05.06.20232 je nach Anzahl der zu errichtenden Wohnungen bis zu einem Drittel beträgt - ab 31 Wohneinheiten 20 Prozent, ab 70 Wohneinheiten 25 Prozent und ab 200 Wohneinheiten ein Drittel.
In Anbetracht dieser Quoten gewinnt die im Baulandmodell vorgesehene Deckelung der Mieten des freifinanzierten Wohnungsbaus auf städtischen Grundstücken an Bedeutung. Leider findet sich auch zur Höhe eines solchen “Mietendeckels” oder zu seiner Umsetzung nirgends auf der städtischen Homepage eine Angabe. Auch die dem Rat vorgelegten Dokumente schweigen sich dazu aus.
Die hohe Quote von einem Drittel frei finanzierten (und damit im Grundsatz nicht mietpreisgebundenem) Wohnungsbau spricht aus Sicht der LINKEN dafür, diese nicht landesgeförderten Wohnungen durch die Städtische Wohnungsbaugesellschaft SWD errichten zu lassen. Auf diese Weise unterlägen die errichteten Wohnungen nicht den Gesetzen des Marktes, sondern blieben dauerhaft unter städtischer Kontrolle. Eine städtische Finanzierung dieses kommunalen Wohnungsbaus wäre unseres Erachtens eine nachhaltige städtische Investition in das Allgemeinwohl.
1Informationen zum städtischen Konzept Düsseldorfer Baulandmodell, S. 41, https://www.duesseldorf.de/fileadmin/Amt61/Planung/03_Bilder_und_Plaene/Duesseldorfer_Baulandmodell/2024_03_PDF_Duesseldorfer_Baulandmodell.pdf
2Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes
Nordrhein-Westfalen: Aktenzeichen 54.02.03.02 - 1 - 102285/2023
DIE LINKE Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:
1. Auf welche Höhe plant die Stadt Düsseldorfer die Mieten für frei finanzierten Wohnungsbau auf städtischen Flächen bzw. auf Flächen städtischer Beteiligungsunternehmen zu begrenzen?
(Bitte als Quadratmeter-Miete und aufgegliedert nach angesprochenen Kriterien “Lage und Quartier” und nach Möglichkeit kartiert.)
2. Wann werden dem Rat und seinen Gremien entsprechende Pläne der Verwaltung zur Beratung vorgelegt?
3. Könnte der Anteil an vorgeschriebenen frei finanzierten Wohnungen grundsätzlich von der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft SWD im Auftrag der LHD Düsseldorf errichtet und zur reinen Kostenmiete vermietet werden?
Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla Helmut Born
Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:
Antwort zu Frage 1:
Für eine ausgewogene Mischung im Quartier ist auf städtischen Flächen ein Anteil von frei finanziertem Wohnungsbau vorgesehen, deren Miethöhe unter Berücksichtigung von Lage und Quartier gedeckelt ist. Die Miethöhe ist von verschiedenen Faktoren abhängig.
So muss zu jedem Projekt das Mietniveau im Umfeld, die besondere Lage und die Vorprägung betrachtet werden. Aber auch die jeweiligen Aufwendungen zur Realisierung des Projektes müssen berücksichtigt werden, da grundsätzlich eine wirtschaftliche Umsetzung möglich sein muss. So erfordern einige Projekte aufgrund lagebezogener Besonderheiten einen deutlich größeren Aufwand an Baureifmachung und Erschließung. Auf Grundlage dieser Parameter wird die Verwaltung im Rahmen der Beschlussvorlage zur Grundstückseinlage bei städtischen Töchtern oder aber im Rahmen einer Vergabe im Erbbaurecht an z.B. Genossenschaften oder gemeinwohlorientierten Wohnungsunternehmen einen individuellen Vorschlag vorlegen.
Antwort zu Frage 2:
Die maximale Miethöhe des frei finanzierten Anteils auf einer städtischen Fläche wird dem Rat im Rahmen des Beschlusses zur Einlage von Grundstücken bei städtischen Töchtern oder im Falle einer Vergabe im Erbbaurecht z.B. bei Genossenschaften oder anderen gemeinwohlorientierten Wohnungsunternehmen zum Beschluss über den Erbbaurechtsvertrags vorgelegt.
Antwort zu Frage 3:
Die SWD errichtet nicht im Auftrag der Landeshauptstadt Wohnungen, sondern als wirtschaftlich und juristisch selbständige Gesellschaft im eigenen Auftrag. Hierzu kann eine städtische Fläche, wie z.B. im Projekt Elisabeth-/Bachstraße, in das Vermögen der städtischen Tochter eingelegt werden.