Modernisierungsmieterhöhung in Hassels-Nord – aktueller Stand
Anfrage der Fraktion DIE LINKE.Düsseldorf zur Sitzung des AWM am 11. Januar 2016: Erhebliche Mieterhöhungen nach der Modernisierung der über 1.400 Wohnungen mit rund 3.600 BewohnerInnen im Bereich der Fürstenberger Straße und Potsdamer Straße waren letztes Jahr mehrfach Gegenstand von Anfragen und Anträgen im Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung. Zuletzt hat der Ausschuss am 4. Mai 2015 eine Resolution beschlossen, nach der u. a. der Ausschuss der Auffassung ist, „dass bei der weiteren Entwicklung des Quartiers Hassels-Nord die sozialräumliche Struktur vor allem im Hinblick auf die Mietzinsentwicklung berücksichtigt werden muss.“
In der Mitteilung des Pressedienstes der Landeshauptstadt Düsseldorf vom 1. Juli 2015 war die Erklärung des Vertreters der Wohnungsgesellschaft zu lesen, dass hinsichtlich der von den MieterInnen infolge der Modernisierungskosten befürchteten Mieterhöhungen „eine verlässliche Aussage dazu erst nach Abschluss der jeweiligen Bauabschnitte getroffen werden könne. Ein Interesse daran, die derzeitige Mieterstruktur zu verändern, bestehe aber nicht.“
Viele MieterInnen des Viertels sind auf Wohngeld und rund 2.000 von ihnen auf Leistungen der Grundsicherung angewiesen, bei denen die Miete bestimmte Grenzen nicht überschreiten darf. Die Presse hat in den vergangenen Monaten mehrfach über die Ankündigung von extremen Mieterhöhungen berichtet. „Die geforderten Preise werden wir nicht tragen. Wir müssen unsere Kunden dann leider auffordern, sich preiswerteren Wohnraum zu suchen. Dafür hat man sechs Monate Zeit“, sagt der Sprecher des Jobcenters Jürgen Hennigfeld (EXPRESS 06.11.2015).
Wie zu Beginn der letzten Sitzung des AWM am 9. November 2015 mitgeteilt wurde, würde sich die Verwaltung für die MieterInnen einsetzen, wenn sich nach der Modernisierung ein Quadratmeterpreis oberhalb von 10 Euro ergibt. Die Stadt würde die ihr zur Verfügung stehenden Möglichkeiten nutzen, um die MieterInnen vor unzulässigen Mieterhöhungen zu schützen.
Vor diesem Hintergrund fragt DIE LINKE. Ratsfraktion Düsseldorf an:
- Was hat sich bisher aus den Gesprächen mit der Vermieterin aufgrund der Resolution (Vorlage 64/21/2015) des Wohnungsausschusses vom 4. Mai 2015 ergeben?
- Was bedeuten die Gesprächsergebnisse bezüglich der Mieterhöhungen nach der Modernisierung für die Übernahme von Unterkunftskosten nach dem SGB II/XII?
- Was wird die Stadt unternehmen, um die MieterInnen vor unzulässigen Mieterhöhungen zu schützen und damit die BezieherInnen von Transferleistungen ihren Wohnraum behalten können?
Freundliche Grüße
Peter Nowinski Anja Wallerang Mbulelo Dlangamandla
Antwort der Verwaltung am 11.01.2016 (Stadtdirektor Hintzsche):
Die Verwaltung führt Mitte Januar 2016 mit der Vermieterin abschließende Gespräche
über die Modernisierung der Wohnanlage, die zulässigen Miethöhen und die
Umsetzung der Resolution vom 04.05.2015. Eine Beantwortung der Anfrage ist für die
Februar-Sitzung des Ausschusses für Wohnungswesen und Modernisierung
vorgesehen.
Antwort der Verwaltung am 15.02.2016 (Stadtdirektor Hintzsche)
zu Frage 1:
Die Resolution hatte folgenden Wortlaut:
„Der Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung der Landeshauptstadt
Düsseldorf begrüßt, dass die neuen Eigentümer der Siedlung Potsdamerstraße/
Fürstenberger Straße die dringend erforderliche Sanierung des Wohnbestandes in
Angriff genommen haben. Mit Besorgnis nimmt der Ausschuss allerdings zur Kenntnis,
dass diese Aktivitäten zu erheblicher Beunruhigung innerhalb der Mieterschaft geführt
haben. Der Ausschuss fordert deshalb den neuen Investor auf, in der künftigen
Gestaltung der Siedlung auf ein faires, ausgewogenes Miteinander und den offenen
Dialog mit den Mieterinnen und Mietern zu setzen. Der Ausschuss erwartet, dass der
Investor sich konstruktiv in die bewährten Gespräche im Rahmen des runden Tisches
Hassels-Nord einbringt. Darüber hinaus ist der Ausschuss der Auffassung, dass bei
der weiteren Entwicklung des Quartiers Hassels-Nord die sozialräumliche Struktur vor
allem in Hinblick auf die Mietzinsentwicklung berücksichtigt werden muss.
Um die Interessenvertretung der Mieterinnen und Mieter vor Ort auch weiterhin zu
gewährleisten, bittet der Ausschuss die Verwaltung, die bewährte Zusammenarbeit mit
der Initiative Mieterhilfe zu intensivieren.“
Die ersten Häuser der Wohnanlage sind nunmehr vollständig modernisiert. Bis Ende 2016 will die Verfügungsberechtigte (Fa. In-west Partners GmbH) alle Häuser
modernisiert haben.
Die Zusammenarbeit zwischen der Initiative Mieterhilfe und der Verwaltung findet in
bewährter Form weiterhin statt.
Hinsichtlich der Modernisierungs-Mieterhöhung fand am 29.01.2016 ein Gespräch
zwischen der Fa. In-west Partners GmbH, dem Mieterverein Düsseldorf, dem
Jobcenter Düsseldorf, dem Amt für Soziale Sicherung und Integration sowie dem Amt
für Wohnungswesen statt.
zu Frage 2: Der Verfügungsberechtigten wurden die Modalitäten für Mieterinnen und Mieter, die
Grundsicherung für Arbeitsuchende oder Sozialhilfe beziehen, nach durchgeführter
Modernisierung von Wohnraum durch die Verwaltung im Einzelnen erklärt.
Es wurde verdeutlicht, dass die angebotenen Bruttokaltmieten pro Quadratmeter
grundsätzlich anerkannt werden können, soweit sie rechtswirksam zwischen den
Mietparteien vereinbart werden und die jeweiligen Gesamtmieten für die Wohnungen
die für Düsseldorf geltenden Nichtprüfungsgrenzen nicht übersteigen.
Soweit die Nichtprüfungsgrenze überschritten wird, muss dann im Einzelfall geprüft
werden, ob die Gesamtmiete anerkannt werden kann oder die Mieterinnen und Mieter
aufgefordert werden müssen, die Kosten durch einen Wohnungswechsel,
Untervermietung oder auf andere Weise zu senken.
Bei der Einzelfallprüfung sind viele Faktoren wie beispielsweise hohes Lebensalter,
Pflegebedürftigkeit, Behinderung oder voraussichtliche Dauer des Leistungsbezuges
einzubeziehen. Auch voraussichtliche Einsparungen bei den Heizkosten aufgrund der
energetischen Sanierung werden durch einen „energetischen Bonus“ berücksichtigt,
um gegebenenfalls eine erhöhte Bruttokaltmiete anzuerkennen und von einer
Aufforderung zum Wohnungswechsel abzusehen.
Bei der Frage, ob die Mieterhöhungen zulässig sind und insoweit rechtswirksam
zwischen den Mietparteien vereinbart werden können, wird die Verwaltung auf die
Bewertung des Mietervereins Düsseldorf e.V. zurückgreifen.
zu Frage 3: Der Mieterverein Düsseldorf e.V. prüft die Plausibilität der Mieterhöhungsbeträge,
insbesondere im Hinblick auf die Abgrenzung zwischen den Aufwendungen zur
Modernisierung und den Aufwendungen für Instandsetzungen/-haltungen. Dabei wird
er vom Amt für Wohnungswesen fachlich unterstützt.