Anpassung des Hebesatzes der Grundsteuer B
Anfrage des Ratsmitglieds Thomas Eberhardt-Köster zur Sitzung des Rates am 11.02.2026 8RAT/016/2026):
Anfang 2025 trat die Reform der Grundsteuer in Kraft. Erklärtes Ziel von Bund und Ländern bei der Umsetzung der Grundsteuerreform war dabei die Aufkommensneutralität, was bedeutet, dass das Grundsteueraufkommen in den einzelnen Kommunen nach der Reform in etwa so hoch sein soll wie vor der Reform.1
Düsseldorf ist bei der Neufestsetzung des Hebesatzes der Grundsteuer der Empfehlung des Finanzministerium Nordrhein-Westfalen gefolgt. Das Landesministerium stellte den Kommunen individuell errechnete Hebesätze zur Verfügung, welche eine Aufkommensneutralität trotz der veränderten Berechnungsgrundlage sicherstellen sollten.
Deshalb senkte die LHD den Hebesatz Grundsteuer B zum 01.01.2025 von 440 Prozent auf 374 Prozent.
Wie Stadtkämmerin Schneider jetzt aber in ihrer Rede zur Einbringung des Haushalts 2026 feststellte, „führt die Hebesatz-Empfehlung des Finanzministeriums NRW für die Landeshauptstadt Düsseldorf nicht zu einer Aufkommensneutralität, sondern trägt entscheidend zu einer um 10 Mio. Euro geminderten Ertragssituation bei.“2 Dies entspricht einer Verschlechterung der Erträge aus der Grundsteuer B um 8 bis 9 Prozent.
Eine Konsequenz aus der nicht erreichten Aufkommensneutralität stellt die Kämmerin nicht in Aussicht („Trotz dieser Erkenntnisse ist keine Erhöhung der Hebesätze geplant.“3); stattdessen wird die Ertragserwartung in der Haushaltsplanung gesenkt.
Der Mieterverein Düsseldorf forderte4 zum Zeitpunkt der Grundsteuerreform eine Differenzierung der Hebesätze für die Grundsteuer B nach Wohn- und Nichtwohngebäuden, um Mieter:innen zu entlasten. Die Möglichkeiten zu dieser Differenzierung bei gleichzeitiger Einhaltung des Ziels der Aufkommensneutralität ist Gegenstand meiner Anfrage.
Ich frage an:
1. Wie teilen sich die Erträge aus der Grundsteuer B auf Wohn- und Nichtwohngebäude im Vergleich zum Jahr 2024 auf? (Bitte differenzieren nach bebauten bzw. unbebauten Grundstücken.)
2. Weshalb empfiehlt die Kämmerei, die Hebesätze der Grundsteuer B in derzeitiger Höhe zu belassen?
3. Wie hoch müsste der Hebesatz der Grundsteuer B auf Nichtwohngebäude gestaltet sein, um insgesamt eine Aufkommensneutralität bei der Grundsteuer B im Vergleich zum Jahr 2024 zu erreichen?
Freundliche Grüße
Thomas Eberhardt-Köster
1 https://www.finanzverwaltung.nrw.de/aufkommensneutrale-hebesaetze
2 Rede von Stadtkämmerin Dorothee Schneider zur Einbringung des Haushaltsplanentwurfs 2026, S. 8
3 Ebd.
4 https://www.ddorf-aktuell.de/2025/01/09/mieterverein-duesseldorf-fordert-differenzierung-bei-den-grundsteuerhebesaetzen/
Antwort der Verwaltung durch die Beigeornete Schneider:
Antwort zu Frage 1:
Aus Sicht der Kommunen und der kommunalen Spitzenverbände wird von der Landesregierung durch die neue Gesetzeslage und die Option der differenzierenden Hebesätze eine zusätzliche kommunalverfassungsrechtliche Hürde in der Einhaltung des Gleichbehandlungsgebotes (Artikel 3 Grundgesetz) geschaffen.
Hierzu wurde jeweils ein Rechtsgutachten des Ministeriums für Finanzen NRW im August 2024 und eines des Städtetages NRW im September 2024 erstellt. Die Einführung und Ausgestaltung differenzierender Hebesätze bleibt aus Sicht des Städtetages NRW verfassungsrechtlich bedenklich und somit nicht rechtssicher. Aus den vorgenannten Gründen wurde Abstand von der Option zur Einführung differenzierender Hebesätze genommen.
Der Rat der Landeshauptstadt Düsseldorf hat in seiner Sitzung vom 12.12.2024 die neuen Grundsteuerhebesätze nach neuem Recht verbindlich einen einheitlichen Hebesatz zur Grundsteuer B beschlossen. Der Hebesatz wurde von 440 v.H. auf 374 v.H. gesenkt.
Aufgrund der nicht beschlossenen Differenzierung, kann die Frage 1 von der Verwaltung nicht beantwortet werden.
Anfang Dezember 2025 haben sich die Befürchtungen der Kommunen bewahrheitet: Zu diesem Zeitpunkt hat das Verwaltungsgericht (VG) Gelsenkirchen in vier (noch nicht rechtskräftigen) Urteilen vom 04.12.2025 entschieden, dass die von den Städten Bochum, Dortmund, Essen und Gelsenkirchen festgelegten höheren Hebesätze für Nichtwohngrundstücke gegen den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Steuergerechtigkeit verstoßen. Sie benachteiligen nach Auffassung des Gerichts die Eigentümer von Nichtwohngrundstücken ohne rechtlich tragfähigen Grund gegenüber den Eigentümern von Wohngrundstücken.
Antwort zu Frage 2:
Es wird auf die äußerst dynamische und von Unsicherheiten geprägte Situation hingewiesen (siehe Sachdarstellung Antwort 1).
Hinzu kommt, dass das Finanzministerium NRW seine Empfehlungen nicht weiter angepasst hat. Selbst 3 Jahre nach dem Erhebungstermin zur Grundsteuerreform arbeitet die Finanzverwaltung immer noch zahlreiche Einsprüche und Klagen ab.
Antwort zu Frage 3:
Die Fragestellung steht in Verbindung mit differenzierenden Hebesätzen, daher wird auf Antwort 1 verwiesen.