Finanzierung des kommunalen Wohnungsbaus
Anfrage der Ratsfraktion DIE LINKE. Düsseldorf zur Sitzung des Rates am 09.10.2025 (RAT/311/2025):
Mit der Verwaltungsvorlage AWM/025/2025 liegen Änderungen zum Impulsprogramm zur Förderung des Neubaus von Mietwohnungen zum Beschluss vor. Diese sollen der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft SWD und der IDR ermöglichen, auch auf Grundstücken, welche die Stadt in das Vermögen der SWD einlegt, eine städtische Wohnungsbauförderung im Rahmen der “Impulsförderprogramme” in Anspruch zu nehmen.
Die Notwendigkeit der Änderung wird in der Sachdarstellung damit begründet, dass aktuelle Mietwohnungsbauprojekten von SWD und IDR “aufgrund fehlender Wirtschaftlichkeit schwer zu realisieren sind”.
Für die “fehlende Wirtschaftlichkeit” werden u.a. die wohnungspolitischen Ziele der Stadt (Mietpreisdeckelung und Quoten für Geförderten Wohnungsbau des Düsseldorfer Baulandmodells) mitverantwortlich gemacht. Als Beispiele werden die Deckelung bei Projekten an der Elisabethstraße/ Bachstraße sowie auf der Meineckestraße genannt; mit 12,50 – 13,50 Euro Quadratmetermiete.
Die Sachdarstellung spricht von einem “Missverhältnis zwischen Objektaufwand und -ertrag" bei diesen Projekten. Weiterhin trügen gestiegene Bau- und Finanzierungskosten über Fremdkredite dazu bei, dass diese Projekte unwirtschaftlich seien. Bei fehlendem Nachweis der Wirtschaftlichkeit sei auch die Landesförderung gefährdet (§ 9 Absatz 1 Nr. 2 WFNG NRW) und damit die Projektrealisierung insgesamt.
Zum Verwaltungsvorschlag, die Finanzierungslücken von SWD/IDR-Bauprojekten durch eine Förderung im Rahmen der Impulsprogramme zu beheben, hat Die Linke Fragen.
Die „Impulsförderung“ sieht städtische Fördermittel für Wohnungsbau mit Startmieten von bis zu 12 Euro pro Quadratmeter vor. Das 2023 beendete Konzept des „preisgedämpften“ Wohnungsbaus sah Höchstmieten von 9,80 Euro pro Quadratmeter vor. Diese 9,80 Euro kritisierte der Düsseldorfer Mieterverein als „nicht bezahlbar“ bzw. als bezahlbar nur für die einkommensstärksten zwei Fünftel der Düsseldorfer Haushalte.1
Im Düsseldorfer Baulandmodell war der „preisgedämpfte“ Wohnungsbau folgerichtig nicht mehr Bestandteil; das Konzept sieht auf städtischen Grundstücken „hundert Prozent bezahlbaren Wohnraum“ vor.
Die Linke will Auskunft, wie der zusätzliche Mittelbedarf der angesprochenen (und von ähnlich gelagerten) Bauprojekte gedeckt werden könnte, ohne die geltende Quotierung des Düsseldorfer Baulandmodells zu verändern. Um die Finanzierbarkeit einschätzen zu können, fragen wir auch an, wie groß der zusätzliche Mittelbedarf bei den angesprochenen und ähnlich gelagerten Bauprojekten ist.
Die Linke Ratsfraktion fragt an:
1. Welche Bauprojekte von SWD und IDR neben den genannten (Elisabethstraße/ Bachstraße, Meineckestraße) sind wegen “fehlender Wirtschaftlichkeit” gefährdet?
2. Wie groß sind die Kreditbedarfe bei Bauprojekten der SWD und IDR deren Realisierung durch “fehlende Wirtschaftlichkeit” gefährdet ist? (Bitte einzeln auflisten.)
3. Wie bewertet die Stadtverwaltung die Möglichkeiten der Stadt Düsseldorf, die Finanzierungslücken von SWD-Bauprojekten anders als durch das Impulsförderprogramm, also z.B. durch Zuwendungen, Sicherheiten oder Kreditaufnahme durch die Holding der LHD, zu beheben?
Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla Anja Vorspel
1 https://www.mieterverein-duesseldorf.de/fileadmin/user_upload/redaktion/Mieterzeitung/1706_MZ_Duesseldorf.pdf
Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:
Antwort zu Frage 1:
Dem Amt für Wohnungswesen liegen aktuell keine weiteren konkreteren Anträge für Bauvorhaben der städtischen Töchter vor, bei denen die Umsetzung wegen fehlender Wirtschaftlichkeit gefährdet ist. Dennoch sind weitere Flächen in planerischer Vorbereitung wie die Wimpfener Straße (IDR), der Tetelberg und weitere Flächen der Wohnungsbauoffensive.
Die bisher konkreten Anträge von Bauvorhaben mit Einbringungsvertrag zeigen Folgendes jedoch deutlich auf und auf diesen Erfahrungen basieren die folgenden Fakten:
Bei Bauvorhaben, bei denen die Verpflichtung zur Realisierung von gefördertem Wohnungsbau, jedoch nicht die Forderung nach hundert Prozent bezahlbarem oder gemeinwohlorientiertem Wohnraum besteht, kann der Bauherr zur Finanzierung der Baukosten und zur Gegenfinanzierung des geförderten Anteils zum Beispiel Eigentumswohnungen errichten, deren Veräußerung zur Finanzierung des Gesamtvorhabens beitragen. Ein Missverhältnis zwischen Aufwand und Ertrag kann darüber hinaus mit der Vermietung der freifinanzierten Wohnungen zu markt- und standortüblichen Preisen ausgeglichen werden.
Einen solchen Spielraum gibt es bei Wohnungsbauvorhaben mit einem Einbringungsvertrag, der hohe wohnungspolitische Ziele und weitere Gemeinwohlaspekte enthält, in der Regel nicht. Hier müssen kostenintensive Fremddarlehen zur Finanzierung der Baumaßnahmen aufgenommen und fehlende Erträge z.B. durch Eigenkapital ausgeglichen werden.
Finanzierungslücken für Wohnungen für die mittlere Einkommensgruppe können aber durch Inanspruchnahme eines zinslosen Darlehens aus dem städtischen Impulsprogramm geschlossen werden.
Antwort zu Frage 2:
Bei großen Bauvorhaben mit Einbringungsvertrag wie den Projekten Elisabethstraße/Bachstraße und Meineckestraße müssen nach der aktuellen Antragslage des Wohnungsamtes jeweils Fremddarlehen in Höhe von etwa der Hälfte der Gesamtkosten aufgenommen werden.
Antwort zu Frage 3:
Das Impulsprogramm stellt die größte Investitionsfördermaßnahme der Landeshauptstadt Düsseldorf (LHD) der letzten Jahre dar und belastet den städtischen Haushalt bereits zusätzlich. Eine weitergehende Förderung seitens der Stadt müsste sich in die engen Rahmenbedingungen des Haushaltes und der Zuwendungsrichtlinie der LHD einfügen. Spielraum für städtische Zuwendungen müsste durch den Verzicht auf andere priorisierte Investitionsprojekte erst noch geschaffen werden.
Bürgschaften der LHD zu Gunsten der SWD für die Aufnahme von Krediten durch die SWD sind grundsätzlich möglich. Die Holding der LHD kann der SWD keine Kredite gewähren, da die Finanzmittel der Holding inzwischen erschöpft sind und Banken aufgrund der hoch negativen Jahresergebnisse der Holding auch keine Kredite vergeben würden.