Offene Fragen zu Berichten der Verwaltung zur Umsetzung der Wohnraumschutzsatzung

Anfrage der Ratsfraktion DIE LINKE Düsseldorf zur Sitzung des Ausschusses für Wohnungswesen und Modernisierung am 23.06.2025 (AWM/023/2025):

In den Berichten zur Umsetzung der Wohnraumschutzsatzung über die Zeiträume 2022 (AWM/026/2023) und 2023 (AWM/022/2024) führt die Verwaltung Zahlen zu angedrohten und festgesetzten Zwangsgeldern für die Zweckentfremdung von Wohnraum auf. Die Höhe von einzelnen Zwangsgeldern lässt sich aus den absoluten Summen und Fallzahlen aber nur unzureichend ableiten.

Offenkundig ist aber, dass bisher nur eine niedrige zweistellige Zahl von Zwangsgeldern in Düsseldorf angedroht oder festgesetzt wurde, um Wohnungen wieder dem Wohnungsmarkt zuzuführen. In keinem einzigen Fall wurde der Spielraum von 500.000 Euro gemäß § 21 Absatz 4 WohnStG genutzt. Wir bitten um eine Auflistung der jeweiligen Höhe des Zwangsgelds.

Weiterhin sind in den Informationsvorlagen AWM/026/2023 und AWM/022/2024 keine laufenden Ausgleichszahlungen oder Ersatzwohnraum für die Zweckentfremdung von Wohnraum durch (genehmigungspflichtige) Ferienvermietungen genannt. Eine besondere gesetzliche Regelung für Ferienvermietungen, die vonn der Pflicht zur Schaffung von Ersatzwohnraum oder Leistung von Ausgleichszahlungen im Falle einer genehmigten Zweckentfremdung entbindet, ist unserer Fraktion nicht bekannt. Auch hier bitten wir um Erläuterung.

DIE LINKE Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:
1. Wie hoch waren seit 2022 die einzelnen angedrohten bzw. festgesetzten Zwangsgelder im Zusammenhang der Wohnraumschutzsatzung? (Bitte unter Angabe von Quadratmeterzahlen; Zwangsgelder wegen wiederholter Zweckentfremdung bitte kennzeichnen.)

2. Welche Sachverhalte führen bei Zwangsgeldern im Zusammenhang der Wohnraumschutzsatzung zu welcher Höhe eines Zwangsgelds? (Bitte Kriterien für Höhe eines Zwangsgelds zwischen Mindesthöhe und 500.000 Euro nennen; z.B. erster Verstoß; Wohnungsgröße; Zweckentfremdungsdauer; Wiederholungsfall.)

3. Weshalb wurden in den Berichtszeiträumen 2022 und 2023 keine Ausgleichszahlungen für genehmigungspflichtige Ferienvermietungen erhoben oder Bereitstellungen von Ersatzwohnraum verlangt?

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla        Ben Klar               Mbulelo Dlangamandla

Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:

Antwort zu Frage 1:
Siehe die nachfolgende tabellarische Übersicht:
-Alle Beträge in Euro
-Beträge in ROT: Wiederholte Androhung oder Festsetzung von Zwangsgeldern
-Quadratmeterzahlen zu den betreffenden Wohneinheiten werden statistisch nicht erfasst
-Die Controllingzahlen für das laufende Jahr 2025 liegen noch nicht vor

Die Aufschlüsselung der Einzelbeträge ist erst ab dem Jahr 2024 möglich, weil das Controlling vorher nicht digitalisiert war.

Antwort zu Frage 2:
Ordnungsbehördliche Anordnungen nach der Wohnraumschutzsatzung in Verbindung mit dem Wohnraumstärkungsgesetz NRW werden grundsätzlich mit der Androhung eines Zwangsmittels verbunden.

Die Auswahl des Zwangsgeldes als geeignetes, erforderliches und angemessenes Mittel wird immer dann vorgenommen, wenn der/die Empfänger*in der ordnungsbehördlichen Anordnung keine Bereitschaft zeigt, dieser nachzukommen.

Es dient somit, anders als das Bußgeld, der Erzwingung einer Handlung, nicht jedoch deren Ahndung.

Gemäß § 60 des Verwaltungsvollstreckungsgesetz NRW ist für die Erhebung von Zwangsgeldern ein Rahmen von 10 Euro bis maximal 100.000,00 Euro vorgesehen.

Bei der Bemessung der Höhe des Zwangsgeldes muss die Angemessenheit, die Wirkung auf den/die Betroffene*n, die Anzahl der bisher erfolgten Androhungen sowie die finanzielle Leistungsfähigkeit des/der Betroffenen berücksichtigt werden.

Unter Berücksichtigung dieser Vorgaben hatte sich die Verwaltung bislang standardmäßig für die Berechnung des erstmaligen Zwangsgeldes auf Grundlage der Regelungen zur Erhebung von Geldleistungen in Höhe von 5,00 Euro/Qm im öffentlich geförderten Wohnungsbau entschieden.

Bei wiederholter Androhung bzw. Festsetzung von Zwangsgeldern wird dieser Betrag verdoppelt.

Im Rahmen der im Februar dieses Jahres getroffenen Maßnahmen zur Verschärfung der Verwaltungsverfahren im Fachbereich Wohnungsaufsicht wurden folgende Berechnungsmodalitäten festgelegt:

• Bei Zweckentfremdungen wird die jährliche ortsübliche Vergleichsmiete(kalt) pro betroffener Wohneinheit (WE) als Berechnungsgrundlage herangezogen.
• Bei Wohnungsmängeln wird die jährliche ortsübliche Vergleichsmiete (kalt) als Berechnungsgrundlage herangezogen. Sofern mehr als zwei Wohneinheiten betroffen sind, wird die jährliche ortsübliche Vergleichsmiete einer Wohnung einmalig verdoppelt. Bei mehr als 10 WE findet eine Verdreifachung statt.
• Für Verfügungsberechtigte, die mehr als zwei Mietwohngebäude vermarkten, kann die jährliche ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Faktor von 2 bis 5 multipliziert werden.

Die Endbeträge werden jeweils auf volle Hundert Euro abgerundet. Es werden neue Zwangsgelder - jeweils erhöht um den jeweiligen Ursprungsbetrag - festgesetzt sofern sie nicht zum Einlenken geführt haben.

Antwort zur Frage 3:
In den Berichtszeiträumen 2022 und 2023 wurden Genehmigungen zur Zweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung erteilt, bei denen kein Verlust des betreffenden Wohnraums stattgefunden hat, weil z.B. der Wohnraum in Teilbereichen untergeordnet für Zwecke der Kurzzeitvermietung genutzt wird, ohne dass der überwiegende Wohnzweck des/der Nutzer*in aufgegeben wird.

In diesen Fällen muss der betreffende Wohnraum nicht durch Ersatzwohnraum oder Ausgleichszahlung kompensiert werden.