Regelungsspielräume der Wohnraumschutzsatzung zu Ersatzwohnraum und Ausgleichszahlungen
Anfrage der Ratsfraktion DIE LINKE Düsseldorf zur Sitzung des Ausschusses für Wohnungswesen und Modernisierung am 23.06.2025 (AWM/022/2025):
Insbesondere die Erfahrung mit der genehmigten “Verwertung” des Gebäudes Mauerstraße 32 war für Die Linke ein deutliches Zeichen, dass die Wohnraumschutzsatzung bisher nicht alle Erwartungen erfüllt, die in sie gesetzt wurden.
Die Mauerstraße 32 soll “entmietet” werden, weil der Eigentümer eine zu geringe Rentabilität geltend macht. Der Fall Mauerstraße führte zu mehreren Anfragen im AWM und im Rat, deren Beantwortung wir so zusammenfassen wollen: Die Wohnraumschutzsatzung bietet in ihrer aktuellen Fassung keine Handhabe gegen derartige “Verwertungen”.
Mit dieser Anfrage versucht Die Linke daher, Möglichkeiten auszuloten, um die Düsseldorfer Wohnraumschutzsatzung zu einem wirksameren Instrument der Wohnungspolitik zu machen. Insbesondere sehen wir Nachbesserungsbedarf bei den Regelungen zur Höhe von Ausgleichszahlungen und der geforderten Verfügbarkeit von Ersatzwohnraum.
Aufgrund der Erfahrungen mit der Mauerstraße fragen wir nach, wie die Verwaltung mögliche Konkretisierungen der Kriterien für Ersatzwohnraum in § 8 (2) 5 und § 8 (2) 6 der Düsseldorfer Wohnraumschutzsatzung bewertet, um den Verlust durch Zweckentfremdung von Wohnraum tatsächlich auszugleichen.
In § 8 (2) 5 Wohnraumschutzsatzung könnte möglicherweise ein gebräuchlicher Wohnstandard oder Ausstattungsstandard benannt werden. Die bestehende Definition, dass der Standard des Ersatzwohnraums jenen des entfallenden Wohnraums nicht “besonders erheblich” überschreiten darf, könnte präziser in den gebräuchlichen Kategorien von Wohnstandards oder Ausstattungsstandards (“A, B, C, D” bzw. “einfach, gehoben, aufwendig”) ausgedrückt werden.
In § 8 (2) 6 Wohnraumschutzsatzung müsste unserer Auffassung nach konkretisiert werden, was damit gemeint ist, dass Ersatzwohnraum “in gleicher Weise wie der durch die Zweckentfremdung entfallende Wohnraum zur Verfügung” stehen muss. Ohne eine Konkretisierung kann “in gleicher Weise” sich aus unserer Sicht auf viele Kriterien beziehen – die Miethöhe, die Verkehrsanbindung, die räumliche Nähe zum entfallenden Wohnraum oder sogar auf die Barrierearmut. All dies würden wir mit Blick auf die Ziele der Wohnraumschutzsatzung für sinnvolle Ergänzungen in § 8 (2) 6 halten, soweit sie rechtlich zulässig sind.
Weiterhin bezweifelt Die Linke, dass der Förderbetrag im sozialen Wohnungsbau in allen Fällen ausreicht, um jeweils gleichwertigen Ersatzwohnraum für entfallenden Wohnraum im Stadtgebiet zu errichten, der die Kriterien aus § 8 (2) Wohnraumschutzsatzung erfüllt. Darauf deuten auch die vorgelegten Zahlen zu geleisteten Ausgleichszahlungen hin (vgl. AWM/026/2023 und AWM/022/2024).
Ein Ausgleich für den Schaden für den Wohnungsmarkt ist nach § 14 (2) WohnStG NRW aber zwingend.
Wir fragen deshalb nach, wie die Verwaltung die Eignung alternativer bzw. ergänzender Berechnungsmaßstäbe bewertet, die entweder bereits im Ministeriumsleitfaden zur Umsetzung des WohnStG NRW Erwähnung finden oder im Rahmen des Gestaltungsspielraums der Kommune möglich wären. Der Ministeriumsleitfaden nennt hier beispielhaft die Dauer der Zweckentfremdung, den Wert des entfallenden Wohnraums, den Vorteil für die bzw. den Verfügungsberechtigte:n sowie die Differenz zwischen ortsüblicher Vergleichsmiete und Gewerbemiete.
Der Ministeriumsleitfaden weist aber darauf hin, dass weitere “Alternativen möglich” sind. Als realitätsnahe Maßstäbe würde Die Linke z.B. betrachten, dass die ortsübliche Vergleichsmiete als Bemessungsgrundlage für Berechnung der Höhe der Ausgleichszahlung für Leerstand gilt; die ortsüblichen Baukosten als Bemessungsgrundlage für Berechnung der Höhe der Ausgleichszahlung für Abriss; die Differenz der ortsüblichen Vergleichsmiete zur jeweils tatsächlichen Ferienmiete als Bemessungsgrundlage für Berechnung der Höhe der Ausgleichszahlung für Ferienvermietung).
DIE LINKE Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:
1. Wie bewertet die Verwaltung mögliche Konkretisierungen der Kriterien für Ersatzwohnraum in § 8 (2) 5 der Düsseldorfer Wohnraumschutzsatzung, um den Verlust durch Zweckentfremdung von Wohnraum tatsächlich auszugleichen (vor allem eine Angabe von gebräuchlichen Wohn-/Ausstattungsstandards)?
2. Wie bewertet die Verwaltung mögliche Konkretisierungen der Formulierung, dass der Ersatzwohnraum “in gleicher Weise” zur Verfügung stehen muss wie der entfallende Wohnraum , um den Verlust durch Zweckentfremdung von Wohnraum tatsächlich auszugleichen in § 8 (2) 6 Wohnraumschutzsatzung (beispielsweise Preisniveau, Ortsnähe)?
3. Wie bewertet die Verwaltung alternativ bzw. ergänzend mögliche Maßstäbe für die Berechnung der Höhe von Ausgleichszahlungen in § 9 (3) und (4) Wohnraumschutzsatzung, um den Verlust durch Zweckentfremdung von Wohnraum tatsächlich auszugleichen, insbesondere hinsichtlich unterschiedlicher Bemessungsgrundlagen je nach Form der Zweckentfremdung (z.B. ortsübliche Miete/Baukosten, Vorteil für Verfügungsberechtige:n)?
Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla Ben Klar Mbulelo Dlangamandla
Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:
Antwort zu Frage 1:
Die in § 8 aufgeführten Kriterien, welche die Anforderungen an den Ersatzwohnraum zur Kompensation des zweckentfremdeten Wohnraums definieren, entsprechen den in § 13 Abs. 2 des Wohnraumstärkungsgesetzes NRW (WohnStG NRW) gesetzlich festgelegten Regelungen. Sie finden ihren Ursprung in der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts. Weitere Anforderungen, so hat ebenfalls die Rechtsprechung festgelegt, sind nicht verfassungsgemäß.
Naturgemäß hat Ersatzwohnraum, wenn er durch eine Neubaumaßnahme erfolgt, einen anderen, oftmals zeitgemäßen Ausstattungsstandard, der vom Bestandswohnraum abweichen kann. Eine wesentliche Abweichung wird durch die Regelung des § 8 Abs. 2 Nr. 5 i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 5 WohnStG NRW verhindert, wonach der Standard des Ersatzwohnraum den durch die Zweckentfremdung entfallenen Wohnraum nicht in besonders erheblicher Weise überschreiten darf.
Darüber hinaus muss Wohnraum immer den im WohnStG NRW aufgeführten Mindeststandards entsprechen, der seinen Gebrauch zu Wohnzwecken ohne Beeinträchtigung zulässt.
Antwort zu Frage 2:
Die ständige Rechtsprechung verschiedener Verwaltungsgerichtsbarkeiten hat sich in den vergangenen Jahren, insbesondere in der Zuständigkeit für Kommunen, die bereits seit längerer Zeit wohnraumschutzrechtliche Regelungen anwenden, mit diesem Kriterium befasst und hier weitergehenden Forderungen als der Erhaltung des Gesamtwohnraumangebotes innerhalb einer Kommune eine Absage erteilt.
Insbesondere Regelungen zur Höhe des Mietzinses und zur Art des Wohnraums (Miet-/Eigentumswohnungen) sind nicht zulässig.
Antwort zu Frage 3:
Die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Düsseldorf unterscheidet in § 9 derzeit zwei Arten von monetären Ausgleichszahlungen:
Einmalige Ausgleichszahlung:
Die Höhe der einmaligen Zahlung für die von der Zweckentfremdung betroffene Wohnfläche bemisst sich anhand der Grundpauschale der Neubaukosten im öffentlich geförderten Wohnungsbau im Stadtgebiet Düsseldorf zum Zeitpunkt der Antragstellung (derzeit 3.490 EUR/m²). Diese orientiert sich insbesondere am Wert des wegfallenden Wohnraums. Der Wert wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Wohnraums berechnet, wobei von einer Gesamtnutzungsdauer eines Wohngebäudes von 100 Jahren ausgegangen wird. Für jedes Jahr des Gebäudealters wird ein Abschlag von 1 % vorgenommen, maximal jedoch 70 %.
Laufende Ausgleichszahlung:
Diese wird ebenfalls auf die betroffene Wohnfläche bezogen und entspricht der Bewilligungsmiete der Fördergruppe A im öffentlich geförderten Wohnungsbau zum Zeitpunkt der Antragstellung, derzeit 7,85 EUR/m² pro Monat. Die laufende Zahlung ist auch dann zu entrichten, wenn mit der Umnutzung begonnen wird, bevor der Ersatzwohnraum bezugsfertig ist.
Bei der Ausarbeitung der aktuellen Wohnraumschutzsatzung wurde auch die Möglichkeit geprüft, als Bemessungsgrundlage die Differenz zwischen ortsüblicher Vergleichsmiete und erzielbarer Gewerbemiete heranzuziehen. Eine solche Regelung hätte jedoch eher eine gewinnabschöpfende Wirkung entfaltet, was rechtlich nicht zulässig ist. Ziel von Ausgleichszahlungen ist es nicht, wirtschaftliche Vorteile der Eigentümerinnen und Eigentümerinnen abzuschöpfen, sondern den dem Wohnungsmarkt entstandenen Nachteil sachgerecht auszugleichen.
Dabei ist nicht maßgeblich, welchen Mietzins der Eigentümer bisher erzielt hat oder aktuell durch gewerbliche Vermietung erzielt, sondern ausschließlich, welcher objektive Mietwert unter Berücksichtigung der Art der Wohnung ortsüblich ist.
Von einer Berechnung auf Basis der Differenz zwischen Wohn- und Gewerbemiete wurde letztlich abgesehen, da die analysierten Daten – insbesondere zu Neuvermietungspreisen – nur geringe Differenzen auswiesen, sodass der beabsichtigte Ausgleichseffekt nicht ausreichend gewesen wäre.
Beispielhafte Gegenüberstellung:
Altstadt:
Büroflächen: 18,90–21,10 EUR/m²
Wohnflächen: 19,39 EUR/m²
Garath:
Büroflächen: 15,80–17,80 EUR/m²
Wohnflächen: 13,33 EUR/m²
Golzheim:
Büroflächen: 19,40–21,30 EUR/m²
Wohnflächen: 16,56 EUR/m²
(Quelle: Gewerbemietspiegel 2024 Geoportal Düsseldorf maps; Mietspiegel 2025 Düsseldorf Engel&Völkers)