Wohnungsmarktbericht 2009/2010: Verbreiterung der Datengrundlage zum Kapitel „Lage auf dem Wohnungsmarkt – Mietentwicklung“

Anfrage der Fraktion DIE LINKE zur Sitzung des Ausschusses für Wohnungswesen und Modernisierung am 21.03.2011:

Der Bericht zum Wohnungsmarkt Düsseldorf 2009/2010 befasst sich im Kapitel 6.2 mit der Mietentwicklung (Seite 38-46). Es heißt darin (6.2.2): „Über die Mietentwicklung in Düsseldorf gibt es keine amtlichen Jahreserhebungen“.

Die Darstellung der Mietentwicklung beruht seit dem Jahr 2007 hauptsächlich auf der Zeitungsauswertung der Mietwohnungsangebote durch das Amt für Wohnungswesen, jeweils einer Ausgabe der „Rheinischen Post“ und des „Rheinboten“ einmal im Monat. Die Mietentwicklung in Düsseldorf nach Mietspiegel (6.2.2) wird nur am Rande erwähnt. So zeigt die Abbildung 19 die Entwicklung der Nettokaltmieten nach Mietspiegel (Mittelwert) ausschließlich für 75 qm große Wohnungen der Baujahre 1961-1969 in mittlerer Wohnlage mit Isolierverglasung und Kabel-TV. Eine Änderung gegenüber dem Vorjahresbericht gibt es nicht, weil die Düsseldorfer Mietrichtwerttabelle seit 2009 noch nicht fortgeschrieben wurde.

Der Wohnungsmarktbericht gibt zu, dass die Zeitungsinserate gegenüber dem Vorjahr um 20 Prozent zurückgegangen sind. Im Jahr davor hatte es schon einen Rückgang von 14 Prozent gegeben. Waren es 2007 - im ersten Jahr der Zeitungsanalyse - noch 7881 Angebote, so haben für die Auswertung für den aktuellen Wohnungsmarktbericht nur noch 5397 Inserate zur Verfügung gestanden.

Die Erklärung im Wohnungsmarktbericht hierzu (Seite 41), dass aus dem „Rückgang der Inserate nicht auf eine gleich hohe Verknappung an Mietwohnungen geschlossen werden kann“, weil für die Inserate auch andere Medien als „Rheinische Post“ und „Rheinbote“ genutzt werden, scheint plausibel. Doch untergraben solche Erklärungen die Aussagekraft der Untersuchung, wenn sie sich aufgrund fehlender Informationen in Spekulationen ergehen. Auch Umschreibungen wie „Hier ist zu vermuten – aber nicht mit Gewissheit festzustellen“ oder „bekannt, aber in der Höhe nicht bestimmbar“ lassen an der Gültigkeit der statistischen Auswertung zweifeln.

An anderer Stelle (Seite 40) heißt es, „dass die inserierten Wohnungsangebote tendenziell eher ein höheres Mietniveau abbilden“ (als tatsächlich gegeben). Insbesondere preiswertere Wohnungen würden oft über andere Wege als die Zeitungsannonce vermittelt. Nicht zuletzt würde über den zunächst inserierten (höheren) Preis getestet, was die Nachfrager bereit sind zu zahlen.

Auch dieser Kommentar ersetzt nicht das für die Beurteilung des Wohnungsmarktes erforderliche Datenmaterial. Vielmehr wird hierdurch die Repräsentativität der dem Wohnungsmarktbericht zugrunde liegenden Datenerhebung sehr in Frage gestellt. Schließlich sprechen etliche Zeitungsartikel in der letzten Zeit zur Mietpreisentwicklung in Düsseldorf eine ganz andere Sprache. Diese bilden allerdings allgemein ein höheres Mietniveau ab als im Wohnungsmarktbericht beschrieben.

Aufgrund dieser Situation stellt sich die Frage, wie dem Rückgang der Datengrundlage für die Zeitungsanalyse begegnet werden kann, damit die Landeshauptstadt in ihrem Wohnungsmarktbericht ein repräsentatives Kapitel zur Lage auf dem Wohnungsmarkt fortschreiben kann. Deshalb fragen wir an:

1. Welche Maßnahmen wird die Verwaltung ergreifen, um den erheblichen Rückgang des Datenmaterials für die Zeitungsanalyse auszugleichen?

2. Wie sieht die Verwaltung die Möglichkeiten, in Kooperation mit dem „Mieterverein“ und „Haus und Grund“ neben den Angebotsmieten auch die Bestandsmieten genauer zu erfassen und im Wohnungsmarktbericht detailliert darzustellen?

3. Welche Möglichkeiten sieht die Verwaltung, im Wohnungsmarktbericht neben den im „Mietpreisranking“ von „Empirica“ bestimmten „Referenzwohnungen“ (Abbildung 25) auch andere detailliertere Veröffentlichungen zur Lage auf dem Wohnungsmarkt zu berücksichtigen?

Freundliche Grüße

Peter Nowinski                      Roswitha Schulz                      Mbulelo Dlangamandla

Antwort der Verwaltung:

Frage 1:
Welche Maßnahmen wird die Verwaltung ergreifen, um den erheblichen Rückgang des Datenmaterials für die Zeitungsanalyse auszugleichen?

Antwort:
Das erhobene Datenmaterial reicht als Indikator zur Beurteilung der Angebotsmieten in Düsseldorf aus. Sollten sie nicht mehr ausreichen, werden die dann zur Verfügung stehenden Datenquellen geprüft und geeignete ausgewertet.

Frage 2:
Wie sieht die Verwaltung die Möglichkeiten, in Kooperation mit dem „Mieterverein“ und „Haus und Grund“ neben den Angebotsmieten auch die Bestandsmieten genauer zu erfassen und im Wohnungsmarktbericht detailliert darzustellen?

Antwort:
Die Vereine „Haus und Grund Düsseldorf und Umgebung“ und „Mieterverein Düsseldorf e.V.“ befragen regelmäßig ihre Mitglieder zu den Bestandsmieten. Das Ergebnis dieser Befragung ist der Düsseldorfer Mietspiegel, der gegen eine Schutzgebühr bei den Vereinen erworben werden kann. Der Mietspiegel wird
regelmäßig von Gerichten und in Gutachten zur Beurteilung individueller Fragestellungen genutzt und anerkannt. Eine weitergehende Darstellung im Wohnungsmarktbericht erübrigt sich.

Frage 3:
Welche Möglichkeiten sieht die Verwaltung, im Wohnungsmarktbericht neben den im „Mietpreisranking“ von „Empirica“ bestimmten „Referenzwohnungen“ (Abbildung 25) auch andere detailliertere Veröffentlichungen zur Lage auf dem Wohnungsmarkt zu berücksichtigen?

Antwort:
Andere detaillierte Veröffentlichungen zum Düsseldorfer Wohnungsmarkt werden zitiert, soweit sie nachvollziehbare Erkenntnisse auf Basis aktueller Daten formulieren und zum Redaktionsschluss vorliegen.