Maßnahmen gegen den Preisanstieg der Bestandsmieten
Anfrage der Ratsfraktion DIE LINKE Düsseldorf zur Sitzung des Ausschusses für Wohnungswesen und Modernisierung am 21.08.2023 (AWM/037/2023):
Die Bestandsmieten in Düsseldorf lagen im ersten Quartal 2023 laut einer Berechnung des Immobilienportals Immo Scout 241 bei 11,70 Euro pro Quadratmeter und damit 11,4 Prozent höher als noch vor einem Jahr. Im zweiten Quartal stiegen die Bestandsmieten sogar auf über 12 Euro pro Quadratmeter.2
Der gültige Mietspiegel für Düsseldorf enthält weniger aktuelle Daten, da er im Dezember 2021 veröffentlicht wurde und auf Daten der vorangehenden vier Jahre beruht. Das statistische Datenblatt Wohnungsmarkt der LHD nutzt den Mietspiegel und greift als durchschnittliche Bestandsmiete für 2021 einen speziellen Ausschnitt des Wohnungsmarkts auf - “Baujahr 1961 bis 1976, 75 Quadratmeter, mittlere Wohnlage, Isolierverglasung, Kabel-TV, Mittelwert, ohne Zu-/Abschläge für Stadtquartiere.”3 Hier beträgt der Richtwert laut Mietspiegel 8,40 Euro pro Quadratmeter; das ist ein Anstieg von 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In den vorangegangenen Jahren wurde auf Grundlage des Mietspiegels seit 2018 kein Anstieg verzeichnet.
Trotz der unterschiedlichen Datenbasis verfestigt sich das Bild eines aktuell dramatischen Anstiegs der Bestandsmieten, wie auch die Presse am 04.08.2023
Dies steht in starkem Kontrast zum erklärten wohnungspolitischen Ziel der Düsseldorfer Ratsfraktionen von CDU und Grünen nach der Kommunalwahl. Die Fraktionen hatten nach dem Abschluss ihrer Kooperationsvereinbarung Anfang 2021 angekündigt, in der Wohnungspolitik auf günstigen Wohnraum im Bestand zu setzen, statt auf eine weitere Ausdehnung der Stadt durch Wohnungsneubau.
„Düsseldorf kann nicht unendlich wachsen“, wurde Rolf Tups (CDU) in der Rheinischen Post am 11.02.2021 zitiert. Der Preisanstieg bei den Bestandswohnungen müsse gebremst werden, hieß es ergänzend von Norbert Czerwinski (Grüne).
Die Kooperationsvereinbarung von CDU und Grünen betont die Bedeutung der Mietpreise der ca. 360.000 Bestandswohnungen in Düsseldorf für den Wohnungsmarkt. Hier müsse "preisgemischter" Wohnraum gesichert und Mieter:innen-Verdrängung verhindert werden. Dazu sollten mehr Belegungsbindungen angekauft werden. Weiter heißt es in der Kooperationsvereinbarung, es müssten "alle Instrumente" gegen die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen genutzt werden.
Die Kehrtwende der CDU beim Wohnungsbau, mit der angekündigten "Wohnungsbauoffensive 2030”, legt es nahe, die gemeinsamen Zielsetzungen von CDU und Grünen aus 2021 kritisch mit den konkret getroffenen Maßnahmen und den Ergebnissen zu vergleichen.
1https://www.immobilienscout24.de/unternehmen/news-medien/news/default-title/historischer-anstieg- bei-deutschlands-mieten/ (Stand 31.07.2023)
2https://www.immobilienscout24.de/wohnbarometer.html (Stand 31.07.2023)
3 Amt für Statistik und Wahlen der LHD: Statistische Informationen Nr. 318, Datenblatt zum Wohnungsmarkt 2022, S. 6. berichtete.
DIE LINKE Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:
- Wie hat sich der Erwerb von Mietpreis- und Belegungsbindungen durch die Stadt in den letzten fünf Jahren entwickelt? (Bitte nach Jahren untergliedert.)
- Auf welche Weise hat die Stadt seit 2021 auf den Preisanstieg bei Mietwohnungen im Bestand Einfluss genommen?
- Bei wie vielen Objekten mit wie vielen Wohneinheiten konnte die Verwaltung seit 2021 eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verhindern?
Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla Ben Klar Mbulelo Dlangamandla
Antwort der Verwaltung durch die Beigeordnete Zuschke:
Antwort zu Frage 1:
Die Anzahl an freifinanzierten Wohnungen aus dem Bestand, für die in den letzten fünf Jahren mit dem städtischen Förderprogramm Belegungs- und Mietpreisbindungen erworben werden konnten, stellt sich jeweils wie folgt dar:
2018 27 Wohneinheiten
2019 4 Wohneinheiten
2020 6 Wohneinheiten
2021 0 Wohneinheiten
2022 1 Wohneinheit
Neben dem städtischen Förderprogramm besteht mit den am 15.03.2021 in Kraft getretenen Bestimmungen zur Förderung des Erwerbs von Bindungen (BEB) die Möglichkeit, Mietpreis- und Belegungsbindungen an bestehenden Wohnungen mit Landesmitteln zu erwerben. Hierzu liegen dem Amt für Wohnungswesen aktuell bewilligungsreife Anträge für insgesamt neun Wohneinheiten vor.
Antwort zu Fage 2:
Mit der Mieterschutzverordnung hat der Landesgesetzgeber Regelungen zu den Themen Mietpreisbegrenzung, Kündigungssperrfristen sowie Kappungsgrenzen erlassen, dessen Umsetzung nur zivilrechtlich eingefordert werden kann. Deswegen kann die Verwaltung hier weiterhin nur die Beratungsleistungen des Mietervereins und der Anwaltschaft ergänzen, aber keinen direkten Einfluss auf den Preisanstieg von Mieten im Bestand nehmen. Auch die Mietrichtwerttabelle wird alle zwei Jahre vom Mieterverein und Haus & Grund ohne Mittun der Verwaltung aktualisiert.
Durch die Ankaufprogramme von Stadt und Land zum Erwerb von Bindungen wird in einem kleinen Bereich mittelbar Einfluss auf den Preisanstieg von Mietwohnungen im Bestand genommen. Durch den Erwerb von Bindungen verpflichten sich die Verfügungsberechtigten, bei Mietvertragsbeginn maximal eine Miete zu vereinbaren, die vom Jobcenter und dem Sozialamt als „angemessene Unterkunftskosten“ akzeptiert werden (städtisches Förderprogramm) oder die in der Förderzusage als Bewilligungsmiete festgesetzt wird (Landesprogramm). In erster Linie dienen aber beide Programme der Erweiterung des preis- und belegungsgebundenen Wohnungsbestandes, um Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können, zu unterstützen.
Bei geförderten Wohnungen kann zudem auf Antrag eine Bindungsverlängerung um weitere zehn oder 15 Jahre bewilligt werden. Die oder der Verfügungsberechtigte darf die Mietwohnung nach Bewilligung der Bindungsverlängerung nicht gegen eine höhere als die gemäß Förderzusage höchstzulässige Miete zum Gebrauch überlassen. Die höchstzulässige Miete setzt sich aus den Vorgaben des BGB und der aktuellen Bewilligungsmiete gemäß den Wohnraumförderungsbestimmungen zusammen. Durch die Bindungsverlängerung wird damit ebenfalls ein mittelbarer Einfluss auf die Höhe der Bestandsmieten genommen.
Antwort zu Frage 3:
Gesetzliche Grundlage einer solchen Intervention ist § 250 BauGB. Für das Land Nordrhein-Westfalen fehlt es an einer Ausführungsverordnung, so dass die Stadtverwaltung hier aktuell keine Handlungsmöglichkeiten hat.