Umwandlung leerstehender Büroflächen in Mietwohnungen

Anfrage der Ratsfraktion DIE LINKE. Düsseldorf zur Sitzung des AWM am 26.02.2024 (AWM/010/2024):

Seit dem Jahr 2020 fallen in Düsseldorf mehr Sozialwohnungen aus der
Mietpreisbindung als neu errichtet oder geplant werden. Laut dem aktuellen
Datenblatt Wohnungsmarkt wird innerhalb der nächsten zehn Jahre für 8.520
Sozialwohnungen die Mietpreisbindung auslaufen. Um diesen Verlust wenigstens
auszugleichen, müssten pro Jahr mindestens 852 Sozialwohnungen mehr
errichtet werden als aus der Bindung fallen.

Die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt lässt keine entsprechenden
Investitionen privater Wohnungsunternehmen erwarten. Auch die uns bekannten
Projekte der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft SWD erreichen nicht das
nötige Volumen. Vor diesem Hintergrund betrachtet DIE LINKE auch die
Ankündigung der Stadtspitze, bis zum Jahr 2030 gemeinsam mit der
Wohnungswirtschaft 8.000 Wohnungen zu errichten, mit Skepsis. Bisher ist diese
Ankündigung genau das geblieben – eine Ankündigung ohne
Finanzierungszusagen von Investoren oder der Stadt selbst.

Hinzu kommt, dass durch die Bevölkerungsentwicklung ein zusätzlicher und
steigender Bedarf an günstigem Wohnraum besteht. Das Düsseldorfer Bündnis
für bezahlbaren Wohnraum spricht von mehreren zehntausend fehlenden
Wohnungen. Tatsächlich haben an die 150.000 Düsseldorfer Haushalte aufgrund
ihres Einkommens Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein – dem steht
ein Bestand von nur 15.000 Sozialwohnungen gegenüber.

Nach Überzeugung der LINKEN muss deshalb neben Neubau und Verdichtung
auch die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Mietwohnungen geprüft
werden. Bei allen ihren bisherigen Überlegungen hat die Stadtverwaltung
vernachlässigt, dass in Düsseldorf auf dem Markt für Büroflächen ein riesiges Überangebot aufgebaut wurde. Je nach Quelle beläuft sich der Leerstand auf 7,8
(Colliers ¹) bis 9,4 (BNP Paribas²) Prozent. Das entspricht bis zu 921.000 m²
Büroflächen. Coliers wirbt dabei explizit für die Umnutzung von Büroflächen in
Wohnraum “auf sozialverträglichem Preisniveau” (Colliers) und fordert dafür von
der Stadt Düsseldorf entsprechend eine Vereinfachung von
Bebauungsplanänderungen und beschleunigte Genehmigungsverfahren.
Das Überangebot und der resultierende Leerstand von Büroflächen eröffnen nach
unserer Einschätzung die realistische Möglichkeit, relativ kostengünstig und
kurzfristig zusätzlichen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Bereitschaft der
Anbieter scheint vorhanden zu sein und könnte sich durch ein Förderprogramm
der Staatsbank KfW weiter vergrößern. Laut Ankündigung der Bundesregierung
sollen 2024 und 2025 durch die KfW 480 Millionen Euro für zinsverbilligte Kredite
aus Mitteln des Klima- und Transformationsfonds für die Umnutzung von
Gewerbeflächen bereitgestellt werden.³

Um städtebaulich sinnvolle Projekte anzustoßen, sollte die Stadt nach Auffassung
der LINKEN frühzeitig Objekte identifizieren, die gut zur Umwandlung in
Wohnungen geeignet sind und dann entweder zugunsten der SWD ankaufen
oder auf seriöse Investoren zugehen. Verschiedene rechtliche und
organisatorische Voraussetzungen sind zu klären. Wesentlich sind aber zunächst
die Erfassung und Analyse des aktuellen Büroflächenleerstands.

DIE LINKE Ratsfraktion Düsseldorf fragt an:

1. Wie ist der Kenntnisstand der Verwaltung über konkrete Leerstände von Büroflächen in Düsseldorf und die potentielle Eignung einzelner Objekte für die Umnutzung als Wohnflächen?
    
2. Welche Möglichkeiten bestehen oder könnten geschaffen werden (verwaltungsorganisatorisch, rechtlich etc.), um leerstehende Büroobjekte und ihre Eignung zur Umnutzung besser zu erfassen?
    
3. Welche Voraussetzungen müsste die Stadt schaffen bzw. welche Hürden müssten abgebaut werden (verwaltungsorganisatorisch, rechtlich etc.), damit Umnutzungspotentiale konsequent realisiert werden können?

Mit freundlichen Grüßen
Julia Marmulla                  Ben Klar                          Mbulelo Dlangamandla

¹https://www.colliers.de/blog/mit-umnutzungen-gegen-den-bueroleerstand/2 https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/bueromarkt/duesseldorf-at-a- glance3 https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/topthemen/Webs/BMWSB/DE/Massnahme npaket-bauen/massnahmenpaket-artikel.html

Antwort der Verwaltung durch die Beigeornete Zuschke:

Antwort zu Frage 1 bis 3:
In Düsseldorf gibt es Stand Ende 2023 einen Büroflächenleerstand von ca. 700.900
m². Dies entspricht einer Leerstandsquote von 9,3 %. Diese Zahlen werden von den
Maklerhäuern, die gemeinsam die Büromarktdaten in Kooperation mit der gif
Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. erheben, entsprechend
veröffentlicht. Für die Berechnung der Leerstandsquote wird der Leerstand in Bezug
zum gesamten Büroflächenbestand in Düsseldorf gesetzt. Der Büroflächenbestand
wird gemeinsam mit den Maklerhäusern und der Wirtschaftsförderung im sogenannten
Büroflächenkataster Düsseldorf jährlich fortgeschrieben.

Im Rahmen der Wirtschaftsflächenentwicklung und des Immobilienservice bietet die
Wirtschaftsförderung insbesondere für Unternehmen, die Büroflächen suchen, einen
umfassenden Service. Für die Um- und Ansiedlung von Unternehmen werden
fallbezogen Standortvorschläge erstellt. Dabei wird für die Vermittlung von
passgenauen Immobilien/Flächen im Vorfeld die freien Büroflächen von Eigentümern,
Gebäude- und Liegenschaftsverwaltungen, Asset-Managern oder von Maklern mit
entsprechenden Aufträgen recherchiert und erfasst.

Da es sich dabei in der Regel um genehmigte Büroflächen handelt und dieser der
Wirtschaftsförderung zur Vermittlung an Büronutzer benannt werden, gibt es keinerlei
Hinweise oder Aussagen über die potentielle Eignung einzelner Objekte für die
Umnutzung als Wohnflächen.

Sicherlich könnte der Büroflächenleerstand weiter differenziert werden, jedoch
beziehen sich die Makler dabei ebenso auf die Eignung oder die Qualitäten der
Immobilien/Flächen als genehmigte Bürofläche. Die potentielle Eignung einzelner
Objekte für die Umnutzung als Wohnflächen kann daher nicht ohne weitere Kriterien
oder einer Prüfung möglicher Gebäude getroffen werden.

In der Vergangenheit waren einige Umnutzungen erfolgreich. Bei entsprechendem
Planungsrecht konnten die Genehmigungen - teilweise mit, teilweise ohne Befreiungen
- erteilt werden. Mittlerweile gibt das Baurecht mit dem § 31 Abs. 3 BauGB zusätzliche
Möglichkeiten, auch wenn die Grundzüge der Planung berührt werden.

Wie bei allen Planungen berät die Verwaltung die EigentümerInnen und InvestorInnen
im Sinne einer guten Entwicklungsmöglichkeit des Stadtbezirks zur Umnutzung -
insbesondere zur Wohnraumschaffung.